Wissenswertes zu Provision und Kaution

Kaution

Eine Kaution muss immer vertraglich vereinbart werden. Fehlt eine solche Vereinbarung, ist man nicht verpflichtet, eine Kaution zu bezahlen. Die Zahlung sollte immer schriftlich bestätigt werden.

Eine Kaution kann entweder in bar, in Form eines Sparbuches oder in Form einer Bankgarantie geleistet werden.

Die Höhe der Kaution darf höchstens sechs Bruttomonatsmieten umfassen. (Ausnahme: "Erhöhtes Sicherungsbedürfnis", wenn bspw. besonders wertvolle Möbel in der Wohnung sind.)

Die Kaution ist vom Vermieter "fruchtbringend" anzulegen und muss nach Auszug aus der Wohnung bzw. Rückstellung des Mietgegenstandes verzinst zurückgezahlt werden.

Die Rückgabe der Kaution muss "unverzüglich nach Rückstellung" stattfinden.

Gibt es einen unberechtigten Mietzinsrückstand oder Beschädigungen am Mietobjekt, die über die gewöhnliche Abnützung hinausgehen, darf der Vermieter die Kaution bzw. Teile davon einbehalten.

Wird die Kaution bzw. Teile davon vom Vermieter nach Wohnungsrückgabe unberechtigerweise einbehalten, kann sie im Wege eines Verfahrens bei der Schlichtungsstelle bzw. bei Gericht zurückgefordert werden. Wichtig ist, dass der Zustand der Wohnung bei Anmietung und bei Rückgabe gut dokumentiert wird.

Bis 30 Jahre nach Rückgabe des Mietgegenstands kann die Rückgabe der Kaution eingeklagt werden. Dennoch sollte damit nicht gewartet werden, denn die Beweislage wird mit der Zeit immer schlechter.

Provision

Beim Wohnungskauf darf der Makler mit jeder der beiden Parteien (Käufer und Verkäufer) bis zu einem Kaufpreis von 36.336,43 Euro 4 Prozent Provision verlangen, bei einem darüber liegenden Kaufpreis 3 Prozent, in beiden Fällen jeweils zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer.

Bei der Wohnungsmiete darf der Makler vom Mieter seit 1. September 2010 nur noch maximal zwei Bruttomonatsmieten (BMM = Nettomiete plus Betriebskosten ohne USt) zuzüglich 20% USt als Provision verlangen. Ist der Mietvertrag auf bis zu drei Jahre befristet, ist nur noch maximal 1 Bruttomonatsmiete an Provision erlaubt. (Vom Vermieter darf der Makler zusätzlich bis zu drei Bruttomonatsmieten verlangen.)

Wird ein befristeter Mietvertrag verlängert oder in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt, darf eine Ergänzungsprovision von höchstens einer halben BMM verlangt werden – sowohl vom Mieter, als auch vom Vermieter.

Bei der Vermittlung einer Wohnung durch einen mit der Verwaltung des Objekts betrauten Hausverwalter darf vom Mieter nur noch 1 BMM an Provision verlangt werden, bei einer Befristung von maximal drei Jahren nur noch eine halbe BMM. Der Vermieter muss in diesen Fällen 2 BMM Provision bezahlen, außer die Befristung beträgt weniger als 2 Jahre. In diesem Fall ist auch vom Vermieter nur eine BMM an Provision zu zahlen.

Bei Verlängerung der Befristung oder Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis ist – sofern ein Makler involviert war – sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter nur eine halbe BMM an Provision zu zahlen.

Wichtig: Bei all diesen Angaben handelt es sich um gesetzliche Höchstwerte – Reduzierungen durch Verhandlung ist zulässig und möglich.

Stets sollte überprüft werden, ob der in die Transaktion involvierte Makler auch über eine Konzession verfügt. Diese Information erhält man bei der Gewerbebehörde, aber auch beim Fachverband der Immobilientreuhänder.

Wurde an den Makler zuviel an Provision bezahlt, kann der zuviel bezahlte Betrag per Antrag bei der Schlichtungsstelle bzw. bei Gericht zurückgefordert werden; die Verjährungsfrist für eine Rückforderung beträgt entweder drei Jahr, falls das Mietobjekt dem MRG nicht voll unterliegt, oder zehn Jahre, falls das Mietobjekt in den Vollanwendungsbereich des MRG fällt.

Sollte sich erst aufgrund einer Mietzinsüberprüfung eine überhöhte Provision herausstellen, muss im streitigen Verfahren die Rückzahlung begehrt werden.

Die Provision ist erst zu zahlen, wenn der Mietvertrag abgeschlossen ist. Vor Mietvertragsabschluss ist der Makler nicht berechtigt, einen Vorschuss oder die gesamte Provision einzufordern. Makler, die Vorschüsse verlangen, sollten gemieden werden.

Ein Service von derStandard.at/Immobilien in Kooperation mit der Mietervereinigung Österreichs.

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