Der Preisanstieg bei Wiener Wohnimmobilien verlangsamte sich zuletzt merkbar. Mit 5,8 Prozent stiegen die Preise im zweiten Quartal 2014 dennoch weit stärker als die Inflationsrate, weshalb auch die starke Überbewertung von Wiener Wohnimmobilien, die die Nationalbank im Jänner mit ihrem sogenannten "Fundamentalpreisindikator" erstmals berechnete, neuerlich zunahm: Im vierten Quartal 2013 lag sie noch bei 21 Prozent, im ersten Quartal 2013 bei 22 Prozent.

Überbewertung von 23 Prozent

Der aktuell von der OeNB berechnete Wert liegt nun schon bei 23 Prozent. Das bedeutet: Wiener Wohnimmobilien sind um 23 Prozent zu teuer – verglichen mit Einkommen, Preisen, Zinsniveau, Baukosten, Wohnbauinvestitionen und noch weiteren wichtigen Indikatoren. Sieben Teilindikatoren nimmt die OeNB heran, um den Zustand des heimischen Immobilienmarkts aus Haushalts-, Investoren- und systemischer Perspektive heraus zu beurteilen.

Die Preise in Wien haben sich zuletzt im Vergleich zu den Mieten und den Baukosten stärker erhöht. Dämpfend auf den Fundamentalpreisindikator wirkten sich etwa die gesunkenen Zinsen aus, erklärt Doris Ritzberger-Grünwald, Leiterin der Hauptabteilung Volkswirtschaft in der OeNB.

Immer noch keine "Blase"

Sie will im Gespräch mit derStandard.at weiterhin nicht von einem "Alarmzustand" sprechen: "Auch wenn der 'Gap' weiter aufgegangen ist, sehen wir insgesamt noch keinen Grund zum Handeln." Um von einer Preisblase zu sprechen, fehle schlicht der wichtigste Anhaltspunkt: die überwiegende Fremdfinanzierung von (Anlage-)Immobilien.

Kredite für die Wohnversorgung der heimischen Haushalte legten zuletzt allerdings neuerlich zu, was für Ritzberger-Grünwald eine insgesamt erfreuliche Entwicklung darstellt. "Im Juli gab es hier ein Wachstum um 3,4 Prozent, während alle anderen Kreditarten gesunken sind." Die Verschuldungsquote der heimischen Haushalte sei mit 54 Prozent des BIP signifikant unter dem entsprechenden Wert für den Euro-Raum (65 Prozent) und sei außerdem rückläufig.

Restösterreich: plus/minus null

Während Wohnimmobilien in Gesamtösterreich jedoch bisher für die OeNB als leicht unterbewertet galten – im vierten Quartal 2013 kam man auf –8 Prozent, im ersten Quartal 2014 auf –6 Prozent –, wird dies nun anders eingeschätzt: "Hier stimmen die Preise nun weitgehend mit den Fundamentalpreisindikatoren überein", sagt Ritzberger-Grünwald zu derStandard.at. "Wir haben hier unsere bisherigen Berechnungen aufgrund einer Verbesserung der regionalen Datenbasis revidiert. Zusätzlich sind die Preise in Gesamtösterreich weiter gestiegen."

Demografie als Preistreiber

Wesentliche Determinante der Preisentwicklung in Wien ist für die OeNB die gestiegene Nachfrage nach Wohnimmobilien als Folge des starken Wachstums der Stadt. Im Vergleich zum durchschnittlichen Wachstum der Jahre 2008 bis 2010 (plus 9.900 Personen) habe sich das Wachstum im Jahr 2013 auf 27.800 Personen fast verdreifacht. Weiterhin spiele außerdem das Veranlagungsmotiv eine wichtige Rolle, insbesondere auch im Zusammenspiel mit dem gesunkenen Zinsniveau. (Martin Putschögl, derStandard.at, 16.9.2014)