Die Wohnungspreise in Wien steigen weiterhin weitaus stärker als die Inflationsrate. Trotzdem wird immer noch viel gekauft – auch von ausländischen Käufern, wobei diese längst nicht in so großem Ausmaß in Wien unterwegs sind, wie oft geglaubt wird.

Eine Auswertung von ImmoUnited für den Standard zeigt: Etwas mehr als 95 Prozent aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungskäufe wurden im Vorjahr von Österreicherinnen und Österreichern getätigt. Mit 1,46 Prozent lagen Käufer mit deutschem Wohnsitz an zweiter Stelle, gefolgt von Bulgaren, Schweizern, Ungarn, Slowaken, Italienern, Franzosen und Briten – mit zusammen rund 170 Käufen.

Wohlgemerkt: Aufgrund einer gewissen Nachlaufzeit scheinen derzeit noch bei weitem nicht alle Transaktionen des vergangenen Jahres auch im Grundbuch auf. Und noch etwas könnte die Herkunftsländer der Käufer verfälschen: Mitunter wird eine Immobilie in Wien nämlich nicht direkt erworben, sondern durch eine österreichische GmbH, die wiederum einer Gesellschaft im EU-Ausland gehört. Verschachtelte Konstruktionen also, die jene, die einen Blick ins Grundbuch werfen, ratlos zurücklassen.

Mögliche Alternativen

Der Hintergrund: EU-Bürger sind Österreichern beim Immobilienkauf gleichgestellt. "Wer aber von außerhalb der EU kommt und eine Wohnung in Wien kaufen will, braucht dafür eine behördliche Genehmigung", erklärt Thomas In der Maur von der Rechtsanwaltskanzlei Höhne, In der Maur & Partner.

Wer die Wohnung in Wien selbst bewohnen will, der werde eine solche Genehmigung relativ leicht bekommen. Wer die Wohnung aber als Kapitalanlage nutzen und ansonsten leerstehen lassen will, der werde es schwerhaben. "So will man verhindern, dass die Immobilienpreise durch Spekulation angeheizt werden", sagt In der Maur.

Doch es gibt Alternativen – etwa jene bereits erwähnte, bei der eine Immobilie über verschachtelte Gesellschaften gekauft wird. Eine solche Konstruktion sei nötig, weil laut Wiener Grundverkehrsgesetz darauf geschaut wird, ob der Besitzer einer Gesellschaft EU-Bürger ist oder nicht. Daher muss die österreichische GmbH, die die Immobilie erwirbt, einer in der EU ansässigen Gesellschaft gehören – hinter der aber ein mitunter exotischer Käufer steht: "In Wien wird bei einer solchen Schachtelkonstruktion nur in den ersten Stock geschaut und nicht in den zweiten", so In der Maur.

Liberale Gesetzeslage

Warum? "Ich formuliere es positiv und sage: Wien hat ein liberales Grundverkehrsgesetz. Dass man das auch anders sehen kann, ist mir klar." In den anderen Bundesländern sei das Gesetz nämlich weitaus strenger – auch, weil Länder wie Tirol verhindern wollen, dass illegale Zweitwohnsitze begründet werden.

Eine weitere Option ist für Immobilienkäufer der Erwerb einer Immobilie im Rahmen eines Share-Deals, bei dem nicht die Immobilie selbst, sondern eine Gesellschaft, der eine Immobilie gehört, den Besitzer wechselt. Das sei in Wien "absolut genehmigungsfrei", sagt In der Maur.

Schiefe OptikWird ein Zinshaus aber just dann in eine Gesellschaft eingebracht, wenn ein ausländischer Interessent auf den Plan tritt, mache das zumindest eine schiefe Optik. "Und wenn das jemand der Behörde anzeigt, steht der Verdacht eines Umgehungsgeschäfts im Raum", so In der Maur.

Teurer Teil des Marktes

Auch wenn die – wohlgemerkt allesamt legalen – Optionen augenscheinlich mannigfaltig sind: Ausländische Käufer sind am Wiener Markt eine Minderheit – aber sie konzentrieren sich auf den teureren Teil des Marktes, darauf wies Eugen Otto, Geschäftsführer von Otto Immobilien, kürzlich beim Wiener Immobilienforum hin.

Auf dieses Segment hat sich Ernst Karoly spezialisiert. "Am Markt sind derzeit Osteuropäer, Skandinavier und Kunden aus dem deutschsprachigen Raum unterwegs", sagt der Geschäftsführer des Luxusimmobilienmaklers Avantgarde Properties. Er schätzt, dass rund 50 Prozent der Immobilienverkäufe an Osteuropäer an natürliche Personen erfolgen, die dann auch im Grundbuch aufscheinen. "Seit Ende letzten Jahres" bemerkt Karoly wieder stärkeres Interesse aus Russland. In den letzten Jahren hätten sich Russen nämlich eher zurückgehalten.

"Früher gab es Russen, Kasachen, Georgier, die teilweise auch ohne Besichtigung gekauft haben", erinnerte sich Buwog-CEO Daniel Riedl kürzlich auf einer Pressekonferenz. Heute sei das anders. Karoly glaubt zwar nicht, dass früher ganz auf Besichtigungen verzichtet wurde. "Aber die Mentalität ist eine andere. Kunden aus Russland wollen nicht drei Monate lang auf eine Due-Diligence-Prüfung warten, sondern sofort zu einem Kaufabschluss kommen, sobald sie sich entschieden haben."

Wohnung als Kapitalanlage

Dass Wohnungen generell nur als Kapitalanlage gekauft werden und dann ganzjährig leerstehen, stimme nicht: "Der Grund dafür, dass diese Wohnungen nicht immer genutzt werden, liegt darin, dass die Käufer oft mehre Wohnsitze haben."

Ungenutzte Wohnungen, die dem begehrten leistbaren Segment wohl eher nicht abgehen dürften: "Ein Russe kauft sich nicht in einen Wohnblock in der Donaustadt ein", sagt In der Maur. Ein mögliches Problem sieht der Jurist durch die liberale Wiener Rechtslage am ehesten im ersten Bezirk. "Und die Frage leistbaren Wohnraums ist dort wohl keine von allgemeinem sozialen Interesse." (11.3.2017)