"Es gibt eine leichte Verbesserung, die sich in den letzten Monaten bemerkbar macht. Wir verkaufen wieder mehr", sagt Immobilienmakler Ginés Soriano Calvo von TQ Inmobiliaria in Granada. Dabei zielten Käufer auf Schnäppchen ab, deren Verkaufspreise im unteren Marktsegment liegen, betont Soriano Calvo, der seit mehr als zwei Dekaden als Makler arbeitet; erst in Katalonien, nun in Andalusien.

Kaufen, um zu vermieten

Der Pferdefuß dabei: Viele Spanier kaufen derzeit primär deshalb Wohnungen, weil sie diese über Onlineportale wie booking.com und Airbnb.com an Urlauber vermieten "und damit reich werden wollen", sagt Soriano Calvo. Der langjährige Marktkenner ortet dabei aber ein wachsendes Risiko. "Es besteht die große Gefahr, zurück in den Teufelskreis der Vorkrisenjahre zu fallen."

Wer per Hypothekarkredit, wie sie seit knapp einem Jahr wieder vermehrt dank Euribor-Tiefststand und Festverzinsung zu guten Konditionen vergeben werden, versuche, seine Investition in eine neue Wohnung zu amortisieren, der sei meist mittel- und langfristig auf dem Holzweg. "Wer nicht ohnehin Verluste macht, braucht weit mehr als eine Dekade, um etwa 100.000 Euro retourzubekommen", rechnet der Makler vor. Der Rechnung zugrunde liegt die (realistische) Auslastung von 160 Tagen pro Jahr für eine Zweizimmerwohnung.

Gerade am Mietmarkt stiegen die Preise zuletzt derart rasant, dass Experten nach Regulierung rufen. Zentral gelegene Wohnungen werden für Anwohner, Pensionisten und die Mittelklasse immer unerschwinglicher. An den Hotspots der Gentrifizierung, etwa El Raval in Barcelona, Malasaña, Lavapiés oder Chueca in Madrid, mehren sich die Proteste.

Steuerbehörden werden aktiv

Zuletzt auch, wenngleich noch etwas zögerlich, im Unesco-Welterbebezirk Albaicín in Granada. Dort wurden jüngst auch die Steuerbehörden gegen das illegale Vermieten von Ferienwohnungen (ohne Lizenz) aktiv, mit Geldstrafen von knapp 3450 Euro.

"Die Marktbereinigung hat zwar abertausende Maklerbüros in die Pleite gezwungen. Doch weder am Agieren der Branche noch an deren ethischen Standards hat sich etwas geändert", lamentiert Soriano Calvo.

Seine internationale Klientel setze vermehrt auf Investitionen oder suche die feste Bleibe für den Ruhestand. Deutsche wollten Neubauten oder Renovierbares im ländlichen Raum, Briten ziehe es nach wie vor an die Costa del Sol (Málaga), Italiener und Franzosen kauften sich in den historischen Stadtkernen ein. Im Kontext der Nullzinspolitik der EZB erachten sie Immobilien in Spanien als Garant für höhere Rentabilität.

Aber wie hoch ist die neuerliche Blasengefahr wirklich? "Eine neue 'Blase' orte ich nicht", sagt jedenfalls der renommierte spanische Ökonom Santiago Carbó Valverde, Professor an der Bangor University (Wales) und Berater des Sparkassenverbands Funcas, zum Standard. "Die Preise steigen zwar kontinuierlich, was den Markt noch für Auslandsinvestoren, auch für Investmentfonds, die Altlasten rentabel abzutragen versuchen, interessant macht." Es sei aber bei weitem kein Boom wie vor der Krise ersichtlich.

Leerstand sinkt langsam

Ausschlaggebend wären die hohe Arbeitslosigkeit, geringere Gehälter und der hohe Leerstand, betont der Ökonom. Letzterer geht zwar zurück: Waren 2008 mehr als 1,6 Millionen Wohneinheiten unverkauft, so waren es im Oktober 2016 noch 340.000. Weil wieder mehr gebaut wird, geht die Reduktion des Leerstands aber langsamer vonstatten. 2016 vergab Spanien laut Infrastrukturministerium um 29 Prozent mehr Neubaulizenzen als 2015; 46.889 für neue Wohnblöcke, 17.134 für Einfamilienhäuser. Womit man noch weit entfernt ist von den Exzessen der Boom-Jahre: 865.561 Neubauten 2006 markierten den Rekord. (Jan Marot aus Madrid, 15.3.2017)