Wien – Ein Makler hat die Pflicht, die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren, und wird dem Geschädigten bei Verletzung dieser Pflicht schadenersatzpflichtig (§ 3 Abs 4 MaklerG). Dabei gelangt der erhöhte Sorgfaltsmaßstab für Sachverständige zur Anwendung (§ 1299 ABGB).

Immobilienmakler stellen insofern eine Besonderheit dar, als sie nicht für einen, sondern regelmäßig für zwei Auftraggeber – Verkäufer und Käufer – tätig werden. Aufgrund dieser Doppelfunktion haben sie prinzipiell nur für einen Interessenausgleich zu sorgen, wobei sie jedoch wesentliche Informationen weiterleiten müssen und keine falschen Aussagen treffen dürfen. Ist der Immobilienmakler nur einer Seite verpflichtet, hat er hierüber aufzuklären.

Der OGH beschäftigte sich in seiner jüngsten Entscheidung zur Maklerhaftung (24.1.2017; 4 Ob 1/17a) erneut mit der Frage des schadenersatzrechtlichen Haftungsumfanges. Die Käufer eines Grundstücks begehrten vom Makler den Ersatz von Baumehrkosten, da sie nicht darüber aufgeklärt worden waren, dass das Grundstück in einem Hochwassergebiet lag und die Bebaubarkeit daher eingeschränkt war. Bei Kenntnis dieses Umstands hätten sie die Immobilie nicht erworben.

Wie berichtet bestätigte der OGH seine bisherige Rechtsprechung, wonach ein Makler bei Verletzung seiner Pflichten dem Käufer den Vertrauensschaden ersetzen muss – also die Differenz zwischen dem Kaufpreis und jenem, den er bei richtiger Aufklärung bezahlt hätte. Die durch die Hochwassergefahr verursachten Mehrkosten hingegen sind nicht ersatzfähig und müssen vom Käufer getragen werden. Was aus subjektiver Käufersicht nicht richtig erscheint, entspricht der Judikatur zum Vertrauensschaden.

Bezug auf Anlegerschäden

Brisant ist jedoch, dass in der Begründung erstmals explizit auf die Rechtsprechung zu Anlegerschäden Bezug genommen wird. Nach dieser ist der Anleger so zu stellen, wie er bei ordnungsgemäßer Beratung und Aufklärung stünde. Laut OGH-Judikatur kann vom Berater eine Naturalrestitution begehrt werden, d. h. die Zug-um-Zug-Übergabe der erworbenen Finanzprodukte an den Berater gegen Bezahlung des Kaufpreises an den Käufer.

Umgemünzt auf den Immobilienmakler würde dies – bei Verletzung von Pflichten – bedeuten, dass dieser die gekaufte Immobilie übernehmen und dem Käufer den Kaufpreis ersetzen müsste.

Eine Naturalrestitution gemäß § 1323 ABGB gelangt jedoch nicht zur Anwendung, wenn sie unmöglich oder untunlich ist. Immobilien sind, anders als Finanzprodukte, nicht für den schnellen Erwerb und Verkauf geeignet; zur Übertragung ist eine Einverleibung im Grundbuch – allenfalls unter zeitgleicher Löschung von Hypotheken – erforderlich.

Darüber hinaus fallen bei Übertragung von Käufer an Makler Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr an, wodurch der Makler zusätzlich pönalisiert wird. Letztlich ist auch die Exekution gegen den Makler ein schwieriges Unterfangen, da dieser kaum über hinreichend Geldmittel verfügen wird und der Käufer daher den Anspruch gegen dessen Haftpflichtversicherung pfänden müsste.

Diese und andere Argumente sprechen für die Untunlichkeit der Naturalrestitution und damit für einen Geldersatz. Die jüngste OGH-Entscheidung in Verbindung mit der Judikatur zur Anlegerhaftung schafft allerdings Unsicherheit über die zukünftige Rechtsprechung. Zur Vermeidung weitreichender Haftungen empfiehlt es sich daher, die potenziellen Risiken in der Beratung zu analysieren und durch klare Vertragsbedingungen im Maklervertrag Vorsorge zu treffen. (Klaus Pfeiffer, 14.3.2017)