Der Wiener Büromarkt erlebt 2017 und 2018 eine starke Neubauleistung, mit rund 150.000 bzw. fast 280.000 Quadratmetern an neuen Flächen. Punkto Vermietungsleistung war aber schon das erste Quartal 2017 mit nur 26.000 m² schwächer als erwartet, und das zweite lief laut Alexander Fenzl, Leiter der Gewerbeimmobilienvermarktung bei Otto Immobilien, sogar äußerst schlecht. "Ich befürchte, dass wir das auch im zweiten Halbjahr nicht mehr werden aufholen können", so Fenzl zum Standard.

Vertriebsmitarbeiter von Entwicklern machen sich weniger Sorgen. Inge Bacovsky-Kletzer, Leiterin der Bürovermietung bei Strauss & Partner, hat gerade den im Mai fertiggestellten Bauteil 6 des Europlaza in Wien-Meidling zu füllen. Es ist die letzte Bauphase, die Bebauung ist dann abgeschlossen.

Vergleichsweise ruhig

In den ersten beiden Quartalen sei es immer vergleichsweise ruhig, sagt sie und verweist auf interne Abläufe in umzugswilligen Unternehmen. Übersiedlungen müssten budgetiert werden, Budgets werden meist im Herbst gemacht. Und kleinere Firmen mit einem Flächenbedarf von wenigen Hundert Quadratmetern schließen Mietverträge ohnehin erst dann ab, wenn sie die Flächen schon besichtigen können.

Ein von Bacovsky im Mai organisiertes Maklerfrühstück im Europlaza sei sehr gut besucht gewesen, sagt sie, und so ist sie zuversichtlich, zumindest 70 Prozent der im Bauteil 6 verfügbaren rund 12.500 m² bis Jahresende vermietet zu haben. Derzeit sind nur 500 Quadratmeter bereits vergeben, aber es gebe zahlreiche "konkrete Anfragen". Im Übrigen sei es bei Phase 5 ähnlich gewesen: Mit zwei großen Mietern wurde man schon vorab handelseins, der große Rest kam erst nach Fertigstellung.

Fenzl resümiert, dass sich häufig die Vermarktung eines Objekts nach dem anfänglichen Optimismus der Entwickler doch zäher gestaltet als gedacht. "Es dauert dann immer etwas länger", so der Büromarktexperte.

"'The Icon' wird sich füllen"

Einige Mieter auch für größere Flächen würden sich aber jedenfalls am Wiener Markt umsehen, laut Fenzl finden auch laufend Gespräche statt. So seien etwa für die 70.000 noch freien Quadratmeter im Austria Campus am Praterstern von der Signa Holding Verhandlungen mit größeren Mietern am Laufen. Ebenso beim zweiten aktuell in Bau befindlichen Wiener Bürogroßprojekt der Signa, "The Icon" am Hauptbahnhof. Dort seien noch 35.000 m² zu haben, Fenzl ortet hier eine hohe Nachfrage. "The Icon wird sich sicher bald füllen, das Projekt gefällt vielen sehr gut, und es kann auch Mieter anlocken, die üblicherweise in die Innenstadt wollen."

Genau dort, nämlich im ersten Bezirk, würden mittlerweile größere moderne Flächen fehlen, so Fenzl. "So etwas wie Wien Mitte oder das 'Haus an der Wien' mit rund 1000 m² großen Geschoßflächen brauchten wir nochmal."

Wien lockt EU-Behörde

Einer der Großmieter, auf die alle Anbieter hoffen, wäre die EMA, die Europäische Arzneimittelbehörde (European Medicines Agency). Die zweitgrößte EU-Behörde muss wegen des britischen EU-Austritts ihren Sitz in London verlassen und wird von zahlreichen Städten umworben.

Die Stadt Wien legte dafür Ende März eine Liste mit acht möglichen Standorten vor, die nach Ansicht des "Brexit-Beauftragten" der Stadt und Geschäftsführers der Wirtschaftsagentur Wien, Gerhard Hirczi, die Anforderungen der EMA erfüllen würden: etwas mehr als 26.000 Quadratmeter modernste Büroräumlichkeiten, perfekte öffentliche Anbindung durch eine U-Bahn, Hotelinfrastruktur in Gehdistanz, schnelle Verbindung zum Flughafen, Fertigstellung 2019.

Zwei Bestandsgebäude

Sechs in Entwicklung befindliche Projekte und zwei historische Bestandsgebäude, nämlich die alten Bankzentralen am Georg-Coch-Platz (Bawag/Postsparkasse) und am Schottenring (Bank Austria), wurden der EMA angeboten. Die Neubauprojekte sind die schon erwähnten The Icon und der Austria Campus der Signa, das CA-Immo-Projekt "Vie" am Donaukanal, das mit zwei Bauteilen die benötigte Flächenanzahl erreichen würde, sowie "Square Plus" in Heiligenstadt von der Raiffeisen Evolution.

Vervollständigt wird die Liste vom Quartier Belvedere Central von UBM-Tochter Strauss & Partner, konkret von den Bauteilen 2A und 2B vorn am Gürtel, und vom Holz-Hochhaus "HoHo" von der Kerbler-Holding in der Seestadt Aspern. In Letzterem ist zwar eigentlich nur ein kleiner Teil, knapp 5000 m², für Büronutzung gedacht; für den (wenig wahrscheinlichen) Fall, dass sich die EMA für diesen Standort entscheidet, würde man aber das bisherige Konzept (mit hohem Hotel-Anteil) über den Haufen werfen und sowohl den 84 Meter hohen Turm mit insgesamt 19.500 m² als auch den angeschlossenen Bauteil 2 mit knapp 5000 m² (der ohnehin als reines Büroobjekt geplant ist) für die EMA öffnen.

30. April 2019 ist "Deadline"

Die EU-Behörde, die in der kommenden Woche eine Delegation nach Wien schickt (siehe Artikel rechts), braucht jedenfalls ein Objekt, das am 30. April 2019 bezugsfertig ist. Das ist für die meisten der sechs Projekte kein Problem; für The Icon, den Austria Campus, Vie und HoHo wurden Fertigstellungstermine im Jahr 2018 avisiert. Bei Square Plus fand im Februar die Gleichenfeier statt, Fertigstellung ist diesen Herbst.

Beim QBC könnte es aber noch eng werden: Hier herrscht wegen des direkt darunter verlaufenden ÖBB-Tunnels erhöhter Abstimmungsbedarf. Eine Baugenehmigung liegt noch nicht vor, wird aber für den Sommer erhofft.

Hirczi verweist diesbezüglich darauf, dass die Entwickler in den Gesprächen mit der EMA in den nächsten Tagen jedenfalls auch genaue Zeitpläne werden vorlegen müssen. Man sei aber für einen möglichen Ausfall des QBC gerüstet – und ebenso auch für den Fall, dass die EMA erst zu einem späteren Zeitpunkt übersiedeln kann. "Wir hätten auch dafür Projekte an der Angel." (Martin Putschögl, 26.6.2017)