Wann es für Sie klüger ist, eine Wohnung zu mieten, anstatt sie zu kaufen

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8. September 2017, 06:00

Es ist ein Mythos, dass Kaufen eine finanziell bessere Entscheidung ist als Mieten. Worauf es ankommt

Kaufen oder mieten? Eigentlich sollte das Ganze ziemlich einfach sein. Kredite sind gerade wahnsinnig billig. Wer kauft, baut nach und nach ein kleines Vermögen auf, wer mietet, schmeißt sein Geld zum Fenster raus. Und Mieten können quasi nur nach oben gehen. So zumindest denken viele Österreicher. Wer sich genauer mit dem Thema beschäftigt, merkt aber schnell: Das Ganze ist wesentlich komplizierter. Die eine Antwort auf die Frage gibt es nicht. Aber der Reihe nach.

Das Video zum Text. Erstellt von Maria von Usslar.
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Bevor wir über Geld reden, müssen wir ein paar andere Dinge klären. Zwar ist der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses die finanziell schwerwiegendste Entscheidung, die die meisten Menschen in ihrem Leben zu treffen haben. Aber das Ganze ist wesentlich mehr als nur eine Frage des Geldes.

Zuallererst geht es um die Lebensplanung. Wer sich verschuldet und eine Wohnung kauft, muss länger an einem Ort bleiben. Er braucht einen stabilen Job – oder zumindest Alternativen. Wer zu den Normalverdienern gehört, braucht auch einen Partner, um sich den Kauf leisten zu können. Die Beziehung sollte halten, sonst kann es eng werden.

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Ist all das gegeben, kommt der nächste Schritt: die Persönlichkeit. Eine Wohnung zu besitzen macht den einen frei und knebelt den anderen. Wer sie kauft, kann frei über sie verfügen, kann nicht rausgeschmissen werden, er versichert sich gegen steigende Mieten. Allein das Gefühl, Herr der eigenen vier Wände zu sein, macht viele glücklich. All das muss jeder für sich selbst abwägen.

Es ist also weitaus mehr als eine Frage des Geldes. Trotzdem ist es wichtig, sich damit auseinanderzusetzen. Was ist aus rein finanziellen Gesichtspunkten klüger?

Wer steht am Ende besser da?
foto: getty / georgeclerk

Der Mieter steht mit leeren Taschen da – wer fleißig seinen Kredit begleicht, hat am Ende hingegen ein Vermögen. So ähnlich wird meistens argumentiert. Nur ist das schlicht und einfach falsch.

Erstens finanziert sich eine Wohnung nicht von allein. Wer einen Kredit von 300.000 Euro aufnimmt, zahlt innerhalb von 30 Jahren etwa 150.000 Euro – nur an Zinsen.

Zweitens fallen hohe Nebenkosten an. Man braucht meistens einen Makler, einen Notar, zahlt Steuern und dafür, sich ins Grundbuch eintragen zu lassen. So läppern sich etwa zehn Prozent des Kaufpreises zusammen: Sayonara, 40.000 Euro.

Drittens ist ein Kredit für dieselbe Wohnung monatlich teurer als eine Miete. Fachleute sagen, man kann 30 bis 40 Prozent aufschlagen. Wer für eine Wohnung 800 Euro Miete zahlt, kann mit einer 1.100-Euro-Kreditrate rechnen. (Zumindest am Anfang, die Miete steigt dann zumindest mit der Inflation weiter.)

Aber, wenden jetzt sich viele ein: Dafür hat der eine nach 30 Jahren eine Wohnung und der andere nichts. Aber da werden Äpfel mit Birnen verglichen.

Ein kleines Häuschen ist der Traum vieler Menschen.
foto: apa/epa/darek delmanowicz

Wer einen Kredit für eine Wohnung aufnimmt, braucht Eigenmittel. Zumindest 20 Prozent muss man selbst finanzieren. Das sind bei einer Wohnung, die 400.000 Euro kostet, 80.000 Euro. Der Mieter steckt die 80.000 Euro aber nicht in den Kauf, sondern kann sie sparen und anlegen. Würde er das Geld über 30 Jahre in einen Aktienfonds stecken und im Schnitt drei Prozent verdienen (eine konservative Annahme), hätte er am Ende allein damit knapp 200.000 Euro an Vermögen aufgebaut.

Auch die 300 Euro, der er sich im Monat erspart, kann er anlegen. Wer wissen will, wie klug die Entscheidung für eine Immobilie finanziell ist, muss sie mit anderen Anlageformen vergleichen. Für eine langfristige Anlage eignen sich dabei Aktien gut.

Man braucht kein Eigentum, um ein kleines Vermögen aufzubauen.
foto: reuters / jackson

Sowohl Mieter als Käufer haben nach 30 Jahren also ein Vermögen aufgebaut, vorausgesetzt, der Mieter spart, was der Käufer zusätzlich ausgibt, und lässt das Geld nicht auf dem Sparbuch vergammeln. Ob der Mieter das Geld wirklich spart, ist eine andere Frage. Ein Kredit sorgt jedenfalls für finanzielle Disziplin.

Aber, wenden jetzt vielleicht die letzten Kritiker ein: Mit den Wohnungspreisen kann es ja nur nach oben gehen! Auch das stimmt nicht. Auch wenn die Preise in Österreich zuletzt gestiegen sind, heißt das nicht, dass es so weitergeht. Ich habe historische Daten angefragt, aber noch keine bekommen. Für die USA gibt es gute Zahlen. Langfristig gibt es dort keinen klaren Trend, auch wenn die Preise zuletzt wieder stärker gestiegen sind.

Es ist also kompliziert, eine Antwort auf unsere Ausgangsfrage lässt sich, Daumen mal Pi, aber trotzdem geben: Wenn Sie mieten und das, was Sie dabei sparen, klug an der Börse anlegen, dann fahren Sie finanziell wahrscheinlich besser damit. (Zwei bis drei Prozent muss man im Jahr machen, damit die Rechnung aufgeht, sagt der Wohnforscher Wolfgang Amann.) Wenn Sie Ihr Erspartes auf dem Sparbuch lassen, rentiert sich wohl ein Kauf.

Wer am Ende besser fährt – Käufer oder Mieter –, das lässt sich im Vorfeld aber nicht klar sagen. Derzeit sind Kredite sehr billig, was das Pendel stärker in Richtung Kaufen schwingen lässt. Wenn das nächste Mal aber jemand davon spricht, dass Mieten beim Fenster hinausgeworfenes Geld ist: Sagen Sie ihm bitte, dass das Ganze viel, viel komplizierter ist.

Der nächste Teil der Serie "Katsching" erscheint kommende Woche. Wenn Sie sichergehen wollen, dass Sie ihn nicht verpassen, können Sie sich hier für meinen Newsletter eintragen. Was mich noch interessiert: Auf welcher Grundlage haben Sie sich für Kaufen oder Mieten entschieden? Posten Sie im Forum. (Andreas Sator, 8.9.2017)

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Wie ich recherchiert habe

Am meisten gelernt habe ich in mehreren längeren Telefonaten mit Wolfgang Amann, dem Chef des Instituts für Immobilien, Bauen und Wohnen, und Gerd Kommer, einem deutschen Finanzberater und Buchautor zum Thema. Michael Klien vom Wifo ist mir ebenso zur Seite gestanden wie Otto Bammer, der Chef des Departments für Real Estate Management an der Fachhochschule Wien.

Viele einzelne Aspekte habe ich in Artikeln aufgeschnappt, von denen ich aber die wenigsten wirklich gut und neutral empfunden habe. Einige Ausnahmen: Die "New York Times" hat einen Rechner, mit dem man sich spielen kann, und einen klugen Artikel, der vier "nicht so offensichtliche Dinge" zum Thema behandelt. Auch die immer empfehlenswerte Stiftung Warentest hat sich mit Mieten vs. Kaufen befasst. Außerdem fand ich diesen Blogbeitrag hilfreich. Wie viel ein Kredit kostet, kann man sich etwa bei der Bank Austria ausrechnen. Aber aufpassen: Viele Banken-Rechner sind einseitig.