"Two-hour-Delivery" bringt Logistiker in Zugzwang

Otto-Marktbericht: Süden und Südosten Wiens sind immer noch die begehrtesten Lagen für Logistik, doch der Norden holt stark auf

Die Ansprüche an Logistikimmobilien ändern sich.

foto: istockphoto.com/getty images

Wien – Der Markt für Logistikimmobilien im Raum Wien erfährt allerlei Veränderungen. Nicht so sehr bei den Nettomieten, die laut einem aktuellen Marktbericht von Otto Immobilien weiterhin unter dem europäischen Durchschnitt von 7,30 Euro je Quadratmeter und Monat liegen, wobei die Bandbreite relativ weit ist: Zwischen 2,50 und 6,00 Euro kann derzeit im Raum Wien eine Logistikimmobilie angemietet werden – abhängig von Lage, Qualität und Ausstattung. Logistikzentren an deutschen Standorten und in den großen Handelsmetropolen Westeuropas sind regelmäßig teurer (Frankfurt liegt beispielsweise bei 6,7 Euro, München bei 7,1 Euro, an der Spitze Genua mit 15,6 und Zürich mit 19,4 Euro), in angrenzenden osteuropäischen Staaten (Prag 4,0 Euro, Budapest 3,5 Euro) sowie in Südeuropa etwas günstiger, berichtet Alexander Bosak, Leiter des Immobilien-Research bei Otto Immobilien.

Geänderte Kundenbedürfnisse

"Große Herausforderungen" für den Logistikmarkt Wien würden aber die geänderten Kundenbedürfnisse mit sich bringen, die vor allem vom Onlinehandel beeinflusst sind. Der Wunsch nach "same-day-" oder sogar "two-hour-delivery" bringe Dienstleister zwingend näher zum Kunden und werde daher die Ansprüche an Logistikimmobilien speziell in Wien erhöhen. Speziell innerstädtisch seien daher neue Konzepte gefragt, so etwa die Umnutzung von leerstehenden Erdgeschoss-Geschäftsflächen oder nicht mehr zeitgemäßen Bürogebäuden.

Die attraktivsten Lagen für Industrie- und Logistikimmobilien in Wien sind weiterhin der Süden, der Südosten sowie das Umland. Rund 70 Prozent der lokalen Flächennachfrage konzentriere sich auf dieses Gebiet, sagt Otto-Logistikexpertin Tina Steindl. Aktuell wird etwa in Enzersdorf an der Fischa südöstlich des Flughafens Schwechat ein Logistikpark errichtet (siehe Artikel).

Norden holt auf

Der Norden der Bundeshauptstadt, etwa Hagenbrunn, hole allerdings derzeit deutlich auf. Die Außenring-Schnellstraße S1 habe die Attraktivität des Nordens deutlich gesteigert. Der Betreiber des Logistikzentrums Wien Nord, Karimpol, habe diesen Trend bereits vor ein paar Jahren erkannt und in Hagenbrunn spekulative Logistikobjekte mit derzeit 44.000 m² errichtet.

Nun ist ein weiterer Bauabschnitt des Logistikzentrums Wien-Nord mit 24.000 m² geplant, außerdem entsteht in unmittelbarer Nähe ein spekulativ errichteter Logistikpark, der in einer ersten Ausbaustufe rund 50.000 m² Flächen haben wird. Insgesamt plant man nach Abschluss aller Bauphasen 2019 eine Fläche von 160.000 m² zur Verfügung zu stellen.

Größere Projekte erwarten die Otto-Experten künftig auch im Osten Wiens, wo es entlang der S2 noch große Flächenreserven gibt.

Hohe Grundstückspreise

Die gewerblichen Grundstückspreise steigen allerdings, "weil Wohnbauträger derzeit auch gewerblich gewidmete Grundstücke in der Erwartung einer Umwidmung kaufen", berichtet Alexander Fenzl, Prokurist und Leiter des gewerblichen Maklerteams bei Otto Immobilien. Aktuell zahlt man für Gewerbegrundstücke in Wien abhängig von Lage und Größe zwischen 200 und 350 Euro pro Quadratmeter.

Investoren in Logistikobjekte müssen deshalb mit sinkenden Renditen leben. Für moderne Objekte in guten Lagen liegt die Spitzenrendite derzeit bei 5,75 Prozent. Standorte mit einem Achter vor dem Komma gibt es demnach aber immer noch.

Größte Nachfrage bis 5.000 Quadratmeter

Die größte Nachfrage gibt es laut dem Marktbericht weiterhin bei modernen Logistik- und Industrieflächen bis 5000 Quadratmeter. In diesem Marktsegment sei die Nachfrage auch höher als das Angebot, zumal es einen hohen Bestand an älteren und nicht mehr ganz zeitgemäßen Objekten gebe, der diesen Bedarf nicht erfüllen kann. Durchschnittlich nachgefragt werden demnach Hallenflächen von 1500 bis 3000 Quadratmeter – mit leicht steigender Tendenz.

Die Leerstandsquote ist laut Otto Immobilien "aufgrund mangelnder Erfassungssysteme und vieler eigengenutzter Objekte" nicht exakt feststellbar. (mapu, 7.9.2017)

Mehr zum Thema Logistikimmobilien