, Martin Putschögl

Die Mietkaufoption als Grundsatzfrage

Die SP-nahen Vertreter der Gemeinnützigen würden die Kaufoption am liebsten abschaffen, die VP-nahe Arge Eigenheim sieht das ganz anders

Die verpflichtende Einräumung einer Kaufoption bleibt unter Wohnbaugenossenschaften umstritten.

foto: istock / getty images

Salzburg – Soll die gesetzlich verankerte Kaufoption bei gefördert errichteten Wohnungen wieder abgeschafft werden? Oder soll sie ganz im Gegenteil nicht doch eher forciert werden? Rote und schwarze Vertreter des gemeinnützigen Wohnbaus sind sich in dieser Frage uneins wie sonst nirgends.

Die Kaufoption war dann logischerweise auch bei den jüngsten "St. Wolfganger Tagen des Eigenheims" der Arge Eigenheim, der VP-nahen Genossenschafter, das große Thema. Die Tagung fand allerdings in der Stadt Salzburg statt, "erstmals und auch letztmals", wie Arge-Vizechef Herwig Pernsteiner launig betonte; St. Wolfgang war wegen eines großen Kongresses völlig ausgebucht.

In Wien hatte der Verein für Wohnbauförderung, also die SP-nahen Genossenschaftsvertreter, kurz zuvor ihr eigenes "Sechs-Punkte-Programm für die Zukunft der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft" präsentiert (DER STANDARD berichtete). Die darin enthaltene Forderung nach "ersatzloser" Abschaffung der Mietkaufoption ließ im Wifi in Salzburg, wo die "St. Wolfganger Tage" stattfanden, so manche Ader schwellen.

"Arge 'Eigenheim' steht nicht umsonst da oben", betonte ÖSW-Chef Michael Pech, im Gemeinnützigen-Verband Präsident des Aufsichtsrats und somit ranghöchster Vertreter der VP-nahen Arge Eigenheim, mit Blick aufs Rednerpult. Auch Pernsteiner und Arge-Bundesobmann Christian Struber betonten, dass die Arge naturgemäß dafür stünde, den Mietkauf ganz im Gegenteil noch stärker zu forcieren.

Nur ein Drittel zieht Option

Und hier gäbe es aus Sicht der Arge Eigenheim tatsächlich einiges zu tun. Zwar würden heutzutage zwei Drittel der gefördert errichteten Mietwohnungen mit Kaufoption ausgestattet sein, wirklich ziehen würden diese Option letztlich aber nur 25 bis 35 Prozent der Bewohner, berichtete Wohnbauforscher Wolfgang Amann. Auch wenn diese "Übereignungsrate" durch ein oberstgerichtliches Urteil des vergangenen Jahres (siehe unten) etwas steigen dürfte: "Ersatz für das Direkteigentum der 60er- und 70er-Jahre ist das keiner", so Amann. Lediglich fünf Prozent der von Gemeinnützigen errichteten Wohnungen seien heute noch "Soforteigentum", können also gleich beim Erstbezug gekauft werden.

Dass mehr preisgünstiges "Soforteigentum" vor allem am Wiener Eigentumsmarkt für eine Preisdämpfung sorgen könnte, ist für Amann eine ebenso klare Sache wie die volkswirtschaftlich positiven Effekte des Eigentums, die er aufzählte: Absicherung für die Pension, weil im "dritten Lebensabschnitt" die Bezüge stark absinken; eine bessere Absicherung vor wirtschaftlichen Krisen; und außerdem sei die sogenannte "Consumer Choice", also in diesem Fall die Wahlmöglichkeit zwischen Miete und Eigentum, ein genereller "Effizienztreiber".

Geringe Eigentumsquote in Österreich

Angesichts der im europäischen Vergleich geringen österreichischen Eigentumsquote von 49 Prozent der Haushalte bzw. 53 Prozent der Bevölkerung (weil im Eigenheim im Schnitt 2,6, in einer Mietwohnung im Schnitt 1,9 Personen leben) sieht die Arge Eigenheim deshalb einen klaren Auftrag, in Sachen Mietkaufoption aktiv zu werden. Florian Huemer vom Kabinett des Wirtschaftsministers schlug vor, entweder die Kaufoption früher als erst nach zehn Jahren einzuräumen, oder Kaufoptionswohnungen in eine gemeinnützige "Verwertungsgesellschaft" einzubringen. Diese könnte sich dann einerseits auf den Verkauf der Wohnungen an die Mieter konzentrieren "und hätte möglicherweise auch mehr Erfolg dabei". Andererseits würde für den gemeinnützigen Bauträger schneller wieder Eigenkapital frei.

Die Idee ist nicht neu, über solche Verwertungsgesellschaften wurde schon vor mehr als 15 Jahren diskutiert. Die damalige schwarz-blaue Regierung stand kurz davor, sie einzuführen, verwarf den Plan letztlich aber doch. Unter anderem die gewerblichen Bauträger waren damals dagegen auf die Barrikaden gegangen.

Gelebter Kompromiss

Bei ihrer Einführung Anfang 1994, als es eine rot-schwarze Regierung gab, war die Kaufoption ein Kompromiss. SP-nahe Genossenschaften wollten sich damals wie heute auf den Bau von Mietwohnungen fokussieren. Der Kompromiss lautete 1994, dass es die schon erwähnte zehnjährige Frist geben sollte, nach deren Ablauf ein Mieter erstmals einen Antrag auf nachträgliche Übertragung in das Wohnungseigentum stellen können sollte. Bei Erfüllung weiterer Voraussetzungen muss die jeweilige Genossenschaft ein Kaufanbot legen.

Dieses "muss" wollen die roten Genossenschaften nun wieder weghaben, sie rütteln an dem Kompromiss – ausgerechnet auch mit dem Verweis auf "Eigentum": Die Kaufoption sei ein "massiver Eingriff in das Eigentum der Gemeinnützigen", heißt es im Sechs-Punkte-Programm. Sozial gebundener Wohnraum werde dadurch "privatisiert". Außerdem sollten gefördert errichtete Wohnungen, wenn sie schon verkauft werden, einen Preisdeckel bekommen – um Spekulation zu verhindern.

Spekulationsfrist wirkt

Erst Anfang 2016 wurden die Rahmenbedingungen der Mietkaufoption ohnehin verschärft, da es zahlreiche Fälle gab, bei denen Mieter Wohnungen kauften und sofort mit hohem Aufschlag weiterverkauften. Nun muss ein etwaiger Mehrerlös beim Weiterverkauf innerhalb von zehn Jahren an die Bauvereinigung abgetreten werden. Durch diese Maßnahme seien schnelle Weiterverkäufe weitgehend unterbunden worden, hieß es in Salzburg. (Martin Putschögl, 16.9.2017)

Hinweis im Sinne der redaktionellen Leitlinien: Die Teilnahme an den "St. Wolfganger Tagen" erfolgte teilweise auf Einladung der Arge Eigenheim.

Nachlese

Gemeinnützige wollen Sektor gegen "Angriffe" schützen

Hintergrund: OGH-Entscheid

Ein Mieter hat nur dann Anspruch auf Einräumung der Kaufoption, wenn er selbst bereits zumindest zehn Jahre in der betreffenden Wohnung gelebt hat: Diese Entscheidung traf der Oberste Gerichtshof im Oktober 2016. Ein Mieter hatte zuvor die Einräumung der Kaufoption gerichtlich einklagen wollen, obwohl er selbst noch nicht zehn Jahre in der Wohnung wohnte, sondern nur seit dem Erstbezug der Wohnung zehn Jahre verstrichen waren. Dieser Rechtsansicht hat der OGH damit eine Abfuhr erteilt. Das Gute daran für potenzielle Käufer: Die Frist beginnt immer von Neuem, die Kaufoption kann also von jedem späteren Mieter zwischen dem 11. und 15. Jahr nach seinem Bezug der jeweiligen Wohnung in Anspruch genommen werden. Theoretisch also unendlich – bis die Wohnung verkauft ist. (red)

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