Während Wien bei internationalen Investoren immer gefragter ist, haben sie das nur knapp 80 Kilometer entfernte Bratislava weitaus seltener auf dem Radar.

Zumindest am Hotelmarkt macht Simon Kronberger von Christie & Co dafür ebendiese Nähe zu Wien verantwortlich. Denn viele Touristen würden nach Bratislava nur für einen Tagesausflug aus Wien kommen und nicht über Nacht bleiben. "Grundsätzlich erlebt der Hotelmarkt seit 2009 aber einen Aufschwung bei Nachfrage und Performance", sagt Kronberger. Dazu hätte speziell die slowakische Ratspräsidentschaft im Vorjahr beigetragen. Nachsatz: "Das Ausgangsniveau war aber auch sehr gering."

Hotelmarkt im Aufschwung

80 Hotels mit insgesamt 4000 Zimmern gibt es aktuell laut Zahlen von Christie & Co in Bratislava. "Sehr lange gab es hier keine internationalen Ketten", sagt Kronberger. Das hat sich mittlerweile zwar geändert, die Luxushotelkette Kempinski zum Beispiel hat sich aber 2015 aus Bratislava wieder zurückgezogen.

"Viele internationale Hotelmarken sehen in Bratislava derzeit noch zu wenig Potenzial", sagt Kronberger. Im Trend liegen in Bratislava derzeit – so wie auch in anderen europäischen Städten – kleine, individuelle Boutiquehotels, aber auch trendige Hostels internationaler Betreiber würden vermehrt auf den Markt kommen, erzählt der Experte.

Wenn Hotels verkauft werden, dann würden zurzeit noch meist lokale Investoren zuschlagen. Das könnte sich jedoch ändern: Weil die Renditen in den großen europäischen Metropolen, auf die sich internationale Investoren gerade konzentrieren, im Sinken begriffen sind, sieht Kronberger nun auch eine Chance für B- und C-Städte: "Da könnte Bratislava punkten, weil die Renditen hier noch höher sind."

Österreicher spielen mit

Die österreichische S Immo AG ist seit 2003 in Bratislava vertreten. Ihr gehört hier zwar auch das Austria Trend Hotel Bratislava, das Unternehmen spielt aber hauptsächlich am Büromarkt mit. Aktuell baut die S Immo AG – als Joint Venture mit SJP Invest und dem lokalen Entwickler Kron Real – am Einsteinova Business Center im Stadtteil Petrzalka.

Es wird über 23.500 Quadratmeter an vermietbarer Fläche verfügen und ist als Green Building geplant. Der Vorvermietungsgrad liegt derzeit bei 80 Prozent. Als "gut, aber nicht sehr spannend" beschreibt Ernst Vejdovszky, Vorstand der S Immo AG, den Markt in Bratislava. Nachsatz: "Also ähnlich wie Wien."

Auch der Wiener Immobilienmakler Markus Arnold, Geschäftsführer von Arnold Immobilien, ist seit 2013 am Immobilienmarkt in Bratislava vertreten, seit 2015 mit eigener Niederlassung. Obwohl Arnold eigentlich Zinshausspezialist ist, setzt er im Ausland vorrangig auf Büroobjekte: "Miethäuser sind in der Slowakei nicht weitverbreitet, weil die Slowakei ein Land der Eigentümer ist."

Neue Skyline

Der Markt in Bratislava sei klein, "aber spannend", urteilt der Experte. In den letzten Jahren werde "viel mehr" verkauft als früher und "wahnsinnig viel" entwickelt: "Bratislava bekommt gerade eine ganz eigene Skyline. Es wird eine internationale Hauptstadt, weil viele internationale Konzerne ihre Headquarters hierher verlegen." Aber nicht nur in Bratislava selbst, sondern auch in Städten wie dem IT-Standort Kosice im Oste sieht Arnold noch viel Potenzial.

Am Markt sind Banken, Versicherungen und immer öfter auch – "in einem kleineren Umfang" – internationale Fonds unterwegs, die für ihr Portfolio auf der Suche nach hohen Renditen sind; bei Büroobjekten in sehr guter Lage liegen sie derzeit noch bei 6,75 Prozent. "Der große Vorteil von Bratislava ist, dass man hierherkommt, wenn man entsprechende Renditen anderswo nicht mehr bekommt", sagt Arnold. "Das hat den Markt aber auch ein bisschen verändert." Großinvestoren, die dreistellige Millionenbeträge veranlagen wollen, tun sich in der Slowakei aber wohl schwer, meint der Experte.

Heuer kein Rekordjahr

Insgesamt wechselten in Bratislava 2016 Gewerbeimmobilien im Wert von 845 Millionen Euro den Besitzer. Ein Rekordjahr, wie es in Marktberichten heißt, was vor allem auf zwei großen Transaktionen zurückzuführen ist: den Verkauf des Shoppingcenters Centrál, das von der deutschen Allianz um 175 Millionen Euro erworben wurde, sowie den Verkauf des HB Reavis Industrial Portfolio, das um 79 Millionen Euro von der australischen Macquarie Group gekauft wurde.

Ein weiteres Rekordjahr dürfte 2017 jedoch nicht werden: Das Investmentvolumen werde heuer wohl wieder sinken, sind sich Marktbeobachter einig. Im ersten Halbjahr lag das Investmentvolumen in Bratislava gar bei nur 170 Millionen Euro. Am stärksten nachgefragt wurden laut aktuellem CBRE-Marktbericht bisher Industrie- und Logistikimmobilien.

Für das Gesamtjahr wird im Marktbericht mit "solider Investmentaktivität" und einem Investmentvolumen von rund 600 Millionen Euro gerechnet. Das ist dennoch beachtlich: Im Jahr 2013 lag das Transaktionsvolumen noch bei gut der Hälfte.

Der Blick in die Zukunft ist daher auch optimistisch. Aufgrund der regen Bautätigkeit wird bei CBRE davon ausgegangen, dass in den nächsten Jahren viele Transaktionen im Bürobereich über die Bühne gehen werden, sobald diese Objekte vermietet sind. (zof, 2.10.2017)