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Immobilienfonds werden in Projekte gezwungen

9. Oktober 2017, 09:36

Wer noch eine ordentliche Rendite sehen will, kommt um "Forward-Deals " – also den Ankauf noch nicht fertiggestellter Objekte – nicht herum

Wien – Die österreichischen Immobilienfonds sammeln kontinuierlich Geld ein – ausgeben können sie es aber teilweise nur noch schwer. "Selektiv investieren, konservativ weiterwachsen" hat Peter Karl, Geschäftsführer der Erste Immobilien KAG, die hinter der Bank Austria Real Invest nach Marktanteilen die Nummer zwei am heimischen Markt ist, deshalb als Devise ausgegeben.

Die Kurve der Mittelzuflüsse in die fünf Immofonds – rund 500 Millionen Euro seit Jahresbeginn, per Ende August steckten 7,204 Milliarden Euro im Sektor – werde sich deshalb abflachen, so Karl. "Das hat aber nichts mit einem schwindenden Interesse der Anleger zu tun, sondern ist von uns gesteuert."

Steuern muss man die Zuflüsse deshalb, weil Immobilienfonds immer zumindest 51 Prozent ihres Fondsvermögens in Immobilien investiert haben müssen. Gleichzeitig gibt der Gesetzgeber auch vor, dass zumindest zehn Prozent "liquid" verfügbar sein müssen – also etwa in Form von Bankguthaben oder Wertpapieren.

Zuflüsse in Tranchen

Zur besseren Steuerung hat die Erste Immo KAG im Vorjahr ein Tranchenmodell eingeführt. Für den Erste Immobilienfonds wurden zunächst 75 Millionen Euro aufgelegt, danach nochmals 20 Millionen. Nach Verkauf dieser Volumina werden keine neuen Anteilscheine mehr ausgegeben.

Beim Erste Responsible Immobilienfonds, der vor einem Jahr gestartet wurde und auf "nachhaltige" Investments fokussiert, betrug die erste Tranche 100 Millionen Euro. Etwas mehr als die Hälfte dieses Geldes wurde in den Ankauf zweier Objekte investiert: ein Büro- und Laborgebäude in Salzburg sowie der Seeparkcampus West in der Seestadt Aspern in Wien, der erst vor wenigen Tagen fertiggestellt und an die Erste Immo KAG übergeben wurde.

Der Ankauf wurde im Februar bekanntgegeben, seither kam kein neues Objekt hinzu. Das werde sich nun aber ändern, kündigt Karl an: Bei zwei Objekten werde man schon demnächst die Verträge unterzeichnen, bei zwei weiteren stehe man in fortgeschrittenen Verhandlungen.

"Sehr angespannte Preissituation"

Wegen dieser Zukäufe hat man jüngst eine weitere 30-Millionen-Tranche aufgelegt. Von den dann 130 Millionen Euro an Fondsvermögen sollten rund 80 in Immobilien investiert sein, rechnet Karl vor: Das macht einen Cash-Anteil von 38 Prozent. (Beim älteren Erste Immobilienfonds liegt er aktuell bei 24 Prozent.)

Die Preissituation ist "sehr angespannt", sagt Karl; es seien fast nur noch Projekte zu haben, also Gebäude, die noch während der Bauphase erworben werden ("Forward-Deal"). Selbst diese werden "zu sehr hohen Preisen gehandelt". Neben österreichischen privaten und institutionellen Investoren seien jüngst auch wieder vermehrt internationale institutionelle Investoren aktiv, vor allem im Bürosegment.

"Irre" Preise in Hamburg

Karl hofft, dass er sich weiterhin in einer "Nische" bewegen kann, mit Losgrößen, die für private zu groß, für internationale Investoren zu klein sind. Mit dem Erste Responsible Fonds will er auch ins Segment "Betreubares Wohnen" vorstoßen. "Diese Sonderwohnformen werden zwar auch verstärkt nachgefragt, sind aber kein Segment, in das ein klassischer Privater so ohne weiteres hineingeht."

Für den Erste Immobilienfonds wurden bisher auch insgesamt 14 Objekte in Hamburg angekauft. Mittlerweile sei der Markt dort aber "irre" geworden, sagt Karl. "Fonds wie wir kriegen dort gar nichts mehr." In einem Bieterverfahren, bei dem man sich durchaus Chancen ausgerechnet habe, sei man kürzlich "nicht einmal in die zweite Runde gekommen". Andere Investoren seien bereit gewesen, Renditen zu bieten, "bei denen nur noch ein Vierer davorsteht. Das finde ich fürs Bürosegment schon ambitioniert. Im Büro gehen wir nicht unter fünf Prozent." Beim Wohnen mache man es schon auch unter fünf, "aber auch nie unter vier Prozent".

"Fertig bekommt man nichts mehr"

Die vier Prozent nennt auch Peter Czapek, Geschäftsführer beim Marktführer Real Invest, als Mindestrendite. "Wir haben heuer nichts unter vier Prozent gekauft", sagt Czapek zum STANDARD. Nachsatz: "Das waren alles Entwicklungsprojekte, fertig bekommt man nichts mehr über vier Prozent."

Der Immobilienfonds Real Invest Austria wirbt damit, "mündelsicher" zu sein, daher darf er – neben anderen Auflagen – nur in österreichische Objekte investieren. Der Fonds ist mit großem Abstand Marktführer, mehr als 3,4 Milliarden Euro an Fondsvermögen bedeuten einen Marktanteil von 47,55 Prozent. Mit einem Immovermögen von 2,6 Milliarden Euro liegt der Cash-Anteil bei rund 75 Prozent; die Gefahr, mit zu starken Zuflüssen an Anlegergeldern die vorgegebenen 51 Prozent an Immobilienvermögen nicht mehr zu schaffen, ist also gelinde gesagt überschaubar.

Exklusivität als wichtiges Kriterium

Immobilien zu finden, die für den Fonds geeignet sind, ist aber auch für Czapek aktuell eine Herausforderung. Und nicht nur derzeit: "Es war immer eine Herausforderung." Natürlich sei jetzt der Preis ein Thema, "weil die Renditen sinken". Für ihn stehen da aber gar nicht so sehr etwaige Mitbewerber im Vordergrund, "sondern in Wirklichkeit geht's darum, dass jeder seine Kriterien und Richtlinien hat, unter welchen Voraussetzungen er Immobilien erwirbt". Ein wichtiges Kriterium ist für Czapek etwa die Exklusivität von Verhandlungen – also dass der Abgeber nicht parallel mit weiteren Interessenten verhandelt. "Wenn wir nicht in die Exklusivität gehen, dann verhandeln wir gar nicht."

"Mitbewerber" seien im Übrigen nicht nur die anderen Fonds, sondern Family-Offices, große deutsche Fonds, private Stiftungen. "Es gibt in Zeiten wie diesen viele, die da mitbieten. Ab einer gewissen Größenordnung sind es natürlich eher Fonds, die zuschlagen. Einen Orbi Tower kauft kein Family-Office."

Den erst kürzlich fertiggestellten Orbi Tower im Wiener Büroviertel TownTown hat sich Czapek vor wenigen Wochen für seinen Fonds gesichert; der Ankauf wurde gemeinsam mit fünf weiteren Objekten – Wohnungen und Büros in Wien und Graz – bekanntgegeben. Tatsächlich ins Portfolio übernommen wird der Turm aber erst, sobald er zu mehr als 80 Prozent vermietet ist. "Das ist so vereinbart. Der Verkäufer garantiert uns die Vermietung, ab 80 Prozent übernehmen wir."

70 Prozent Wohnimmobilien

Der Fonds ist großteils in Wien investiert, aber man schaue sich auch etwa in Graz, Innsbruck und St. Pölten um. "Grundsätzlich interessieren uns alle Landeshauptstädte, nur in Eisenstadt und Bregenz sind wir derzeit nicht aktiv", so Czapek. Wegen der versprochenen Mündelsicherheit investiert man überwiegend in Wohnimmobilien. Deren Anteil am Immobilienvermögen beträgt rund 70 Prozent. "Über diesen hohen Anteil haben früher andere Investoren nur gelacht. Jetzt kopieren viele von ihnen unser Modell."

Ein vernünftiges Mietniveau sei dabei das Wichtigste. "Wir haben keine Wohnungen im ersten Bezirk, wir machen auch nichts im 18. oder 19. Bezirk. Dort sind Mieten in der Höhe von zumindest 16 bis 18 Euro notwendig. Wir sind an einem Mietniveau interessiert, wo wir wissen, dass sich die Kunden das nachhaltig leisten können." (Martin Putschögl, 9.10.2017)