Foto: Strauss & Partner

Wiener Büromarkt: Hoffen auf Coworking-Anbieter

8. November 2017, 16:08

Die Vermietungen liefen bisher sehr schlecht, bei Otto Immobilien sieht man aber großes Interesse vonseiten internationaler Coworking-Firmen

Jetzt ist auch das dritte Quartal eingebucht, und es lief neuerlich sehr schwach: 19.600 m² an modernen Flächen wurden von Juli bis September am Wiener Büromarkt vermietet, das waren um 79 Prozent weniger als im dritten Quartal 2016.

Alexander Fenzl, Büromarktexperte bei Otto Immobilien, musste heuer schon mehrmals seine Erwartungen für das Gesamtjahr nach unten revidieren. Noch im Februar ging er von rund 250.000 m² aus, Ende Juli folgte nach zwei sehr schwachen Quartalen die erste signifikante Rücknahme auf 190.000 m².

160.000 m² erwartet

Nun geht er nur noch von rund 160.000 m² an Neuvermietungen aus, und selbst das dürfte schwierig werden: Die nur 74.000 m² der ersten drei Quartale müssten in einem sehr starken Schlussquartal mehr als verdoppelt werden. Dass das Jahr bisher so schlecht lief, führt Fenzl auch auf die Nationalratswahl im Oktober zurück. Mieter aus dem öffentlichen Sektor sind normalerweise für ein Fünftel des Flächenumsatzes verantwortlich, heuer hatten sie bisher nur einen Zehntel-Anteil.

Fenzl und Otto-Chefanalyst Alexander Bosak glauben aber, dass es sowohl im letzten Quartal 2017 als auch im Jahr 2018 wieder besser laufen wird. Einer der Gründe: Internationale Coworking-Anbieter drängen auf den Wiener Markt und suchen Flächen. Die gesuchten Immobilien sollten möglichst offene Raumkonzepte ermöglichen, was naturgemäß in Neubauten besonders gut geht.

Fenzl erwartet, dass jedenfalls im kommenden Jahr ein paar Coworking-Betreiber Mietverträge in Wien unterschreiben werden, möglicherweise auch im vierten Quartal 2017 noch. Es finde derzeit eine Art Wettrennen statt, "wer denn der erste große Anbieter in Wien sein wird".

Vorverwertung: Auf die Lage kommt es an

Flächen gäbe es jedenfalls derzeit noch ausreichend: Aktuell beträgt die Leerstandsrate beim modernen Wiener Bürobestand (nach den Regeln des Vienna Research Forums, VRF) 5,34 Prozent, das wären immerhin rund 300.000 m², die sofort verfügbar wären. Und es kommt in den nächsten Monaten einiges dazu: Für 2017 erwarten die Otto-Experten 143.000 m² an neuen Flächen (davon 97.000 bereits vorvermietet), 2018 sollen nach letztem Stand sogar 267.000 m² fertiggestellt werden. Davon sind aktuell auch bereits 125.000 m² vermietet; was die Vorverwertung betrifft, gibt es aber signifikante Unterschiede zwischen den einzelnen Bürolagen: In den Sub-Märkten Hauptbahnhof und Prater/Lassallestraße können die Entwickler diesbezüglich nicht klagen; "im Norden und im Westen tut sich aber fast nichts", sagt Bosak und verweist auf mehrere weit fortgeschrittene Projekte, bei denen es noch keine Vermietungen gibt – etwa "Square Plus" in Döbling, das die Strabag Real Estate gerade fertigstellt.

Schon seit Mai fertig ist der Bauteil K im Europlaza, entwickelt von Strauss & Partner. Dieser steht seither leer; Vertriebsleiterin Inge Bacovsky berichtet nun aber von intensiven Gesprächen mit einem Großmieter, der fast alle Flächen nehmen würde. Coworking-Anbieter ist es keiner, so viel verrät sie dem STANDARD; und auch wenn der Mieter letztlich doch noch abspringen sollte, würden schon Mieter für zumindest 70 Prozent der mehr als 11.000 m² vorhanden sein, sagt sie.

Wenige Projekte für 2019

Für 2019 sehen die Otto-Experten dann wiederum ein "historisches Tief" bei den Neuflächen, sofern nicht noch der eine oder andere Baubeginn im ersten Halbjahr 2018 stattfindet; die Immorent arbeitet beispielsweise an der Erweiterung des Projekts Silo in Wien-Liesing; möglicherweise gibt es dazu auch demnächst etwas zu verkünden, heißt es von den Projektbetreibern recht vage.

Dass es für den Markt schlecht wäre, sollte es 2019 tatsächlich kaum Fertigstellungen geben, kann Fenzl aber auch wiederum nicht sagen: "Das Angebot, das 2017 und 2018 geschaffen wird, wird ausreichen, um auch 2019 versorgen zu können", meint der Otto-Büromarktexperte.

Investments auf Rekordhoch

Bei den Investments in österreichische Gewerbeimmobilien wird 2017 ein neues Rekordjahr werden, soviel steht jetzt schon fest. In den ersten drei Quartalen flossen schon 3,7 Milliarden Euro, bis Jahresende erwartet Otto-Investment-Experte Christoph Lukaschek ein Volumen von 4,2 Milliarden. Nicht weniger als zehn Transaktionen mit mehr als 100 Millionen Euro Volumen hätten heuer bereits stattgefunden. Darunter waren etwa die Signa-Großprojekte Austria Campus (die ersten drei Bauteile wurden von PGIM Real Estate gemeinsam mit deutschen und Schweizer institutionellen Investoren erworben) und The Icon (Allianz), außerdem der Orbi Tower (Real Invest), der dritte "Triiiple"-Turm (Corestate) und mehrere große Portfolien.

Lukaschek wies darauf hin, dass es immer öfter zu "Forward Deals" komme, also Transaktionen vor Fertigstellung der jeweiligen Immobilie. Den Anteil der Forward Deals am bisherigen Gesamtvolumen beziffert er mit rund 40 Prozent. (Martin Putschögl, 8.11.2017)