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100 Jahre Mietrecht: Mieterschutz durch die Hintertür

31. Dezember 2017, 08:00

Extreme Inflation und die Wohnsituation in Wien führten vor hundert Jahren zu ersten Mieterschutzverordnungen. Ein Politikum wurde das Mietrecht erst später

Die Mieten steigen stark, es gibt einen eklatanten Mangel an kleinen Wohnungen, und es wird viel zu wenig neuer Wohnraum errichtet: Das Wien des Jahres 1917 ist kein Paradies für Mieter – nicht für alteingesessene und schon gar nicht für zuziehende.

Von Letzteren gab es in den Jahrzehnten zuvor jede Menge: Zwischen 1850 und 1914 schwoll Wien von 430.000 Einwohnern auf eine Zwei-Millionen-Metropole an. Der Wohnbau hatte Hochkonjunktur, es war die berühmte Gründerzeit rund um 1900, wo "jeder Millimeter verbaut wurde", wie der Wohnhistoriker Gerhard Halusa vom Österreichischen Gesellschafts- und Wirtschaftsmuseum sagt: "Wohnen war ein Riesengeschäft für Investoren." Gesetze zum Schutz der Mieter gab es damals nicht, es galt bloß das Allgemeine bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Vermieter konnten Mietverträge ohne Vorwarnung aufkündigen und die Mieten willkürlich festlegen.

Heute, 100 Jahre später, sieht es ganz anders aus. Vor allem Altmieter mit unbefristeten Verträgen sind heute in einer privilegierten Situation und genießen insbesondere einen strengen Kündigungsschutz. Auch im Vergleich mit anderen Ländern haben Mieter in Österreich rechtlich eine starke Stellung (siehe Korrespondenten-Berichte ganz unten). Entsprechend laut sind die Klagen von Hausbesitzern und Bauträgern über den sogenannten "Mietadel" – günstige, über Generationen weitergegebene Mietverträge. Sie werden höchstens noch vom Jammern über die ausufernden Normen im Bauwesen übertönt.

WC und fließendes Wasser am Gang

1917 fehlten Wohn- oder Baustandards noch weitestgehend. Das WC war am Gang, genauso wie die Bassena, also die Wasserentnahmestelle. Wie man damals in den Zinshäusern gelebt hat, zeigen alte Mietverträge: "Ferner werden die Parteien ersucht, kein Geflügel und keine Asche auf den Dachboden zu geben", heißt es etwa in den "Mietbedingnissen" eines Wohnhauses aus dem Jahr 1912. Auch das Zerkleinern von Kohlen oder Holz im Inneren der Wohnung sowie das Waschen der Wäsche auf den Gängen war nicht gestattet.

Das "Riesengeschäft für Investoren", wie es der Wohnhistoriker nannte, beendete dann der Erste Weltkrieg. Mit ihm kam die Baukonjunktur völlig zum Erliegen. Wohnungsnot brach aus, rund eine halbe Million Menschen lebte damals unter heute kaum noch vorstellbaren Bedingungen: Nicht selten hausten in einer Zweizimmerwohnung acht bis zehn Menschen, und das galt noch als "erträgliche Dichte". Dazu kamen Untermieter sowie die berühmten "Bettgeher", die sich tagsüber zum Schlafen einmieteten.

Das Mieten an sich war damals aber keine neue Entwicklung. Auch Komponisten wie Mozart und Beethoven waren schon Mieter. "Vor der Industrialisierung gab es aber eine gewisse Waffengleichheit zwischen Mieter und Vermieter" , erklärt der Wiener Rechtshistoriker Gerald Kohl vom Institut für Rechts- und Verfassungsgeschichte der Universität Wien. Mit dem Zuzug in die Zentren veränderte sich die Situation im 19. Jahrhundert: Die Nachfrage nach Wohnraum war plötzlich größer als das Angebot. Die Situation spitzte sich immer mehr zu. 1910 und 1911 gab es erste Demonstrationen von Wiener Mietern, diese wurden blutig niedergeschlagen.

Erste kaiserliche Verordnungen

Die Rufe nach Mieterschutz wurden immer lauter. Nach vielen Diskussionen, aber auch auf einen gewissen Druck von außen – in Budapest wurden im Oktober 1916 erste Mieterschutzregeln beschlossen – kam es im Jänner 1917 schließlich zu einer ersten "kaiserlichen Verordnung zum Schutz der Mieter". Auf knappen sechs Seiten wurden damit für einige besonders stark betroffene Gebiete erstmals Mietzinsbeschränkungen in Kraft gesetzt. Die Mieten durften im Wesentlichen nur noch in jenem Ausmaß steigen, in dem die Kosten für die Erhaltung des Hauses und die Betriebskosten zulegten. Betroffen waren nur "kleine und mittlere" Wohnungen, konkret solche, die weniger als 3000 Kronen im Jahr kosteten. Und auch Neubauten waren ausgenommen; die erste Mieterschutzverordnung galt nur für Häuser mit einer Baubewilligung vor 27. Jänner 1917.

Gleichzeitig wurde ein Kündigungsschutz eingeführt. "Der Mieter kann nur aus wichtigen Gründen den Mietvertrag kündigen", hieß es da. "Beharrliche Übertretung der Hausordnung" war so ein Grund, natürlich auch Zahlungsverzug, aber auch, "wenn der Vermieter den Mietgegenstand selbst benötigt". Für Mietgegenstände, die seit Kriegsbeginn nicht vermietet waren, galt die Verordnung übrigens nicht.

Bis Kriegsende folgten noch drei weitere Verordnungen, bis auf die letzte vom Oktober 1918 waren alle bis Kriegsende befristet gültig. Als dauerhafte Lösung waren die ersten Mieterschutzregeln also nicht geplant. Mit den kaiserlichen Verordnungen sollte die schwierige Zeit des Krieges überstanden, danach wieder zur erhofften Normalität zurückgekehrt werden.

Kein Aufschrei der Vermieter

Über die erste Verordnung wurde in Zeitungen damals zwar berichtet, "es war aber gar nicht so leicht, den Mieterschutz populär zu machen", sagt Rechtshistoriker Kohl. Wegen des "Ablaufdatums" der Verordnungen hätten sich viele Mieter nicht getraut, ihre neu gewonnenen Rechte auch in Anspruch zu nehmen. "Viele befürchteten: Wenn der Krieg vorbei ist, dann bin ich der erste, der gekündigt wird", erzählt Kohl im Gespräch mit dem STANDARD.

Auch ein Aufschrei der Vermieter blieb angesichts des staatlichen Eingriffes aus. Das lag wohl einerseits daran, dass auch sie mit den ersten Verordnungen geschützt werden sollten, nämlich vor davongaloppierenden Hypothekenzinsen. Man müsse das Ganze aber eben auch vor dem Hintergrund der Kriegswirtschaft sehen, sagt Kohl: Im Krieg seien damals viele Bereiche des Alltags rationiert worden, zudem sei die Maßnahme als nur vorübergehend und zu Kriegszeiten nötig erachtet worden.

"Narrativ, das nicht hält"

Ganz generell sei es in den ersten Mieterschutzverordnungen um einen Schutz des Mittelstands gegangen, sagt Gerald Kohl. Beamte etwa hätten nämlich besonders unter der Inflation gelitten, weil ihre Einkommenssituation, im Gegensatz zu jener der Tagelöhner, stets der wirtschaftlichen Entwicklung hinterhergehinkt sei: "Für diese Fixbesoldeten ist die Welt damals aus den Fugen geraten. Sie waren die Hauptzielgruppe, die man schützen wollte." Die landläufige Meinung, dass von diesen Verordnungen die kleinen Leute profitieren sollten, sei "ein Narrativ, das nicht hält", erklärt der Rechtshistoriker.

Wohnhistoriker Halusa glaubt auch, dass mit den Mieterschutzverordnungen die Moral der Soldaten an der Front aufrechterhalten werden sollte: "Ein Frontsoldat, der hört, dass seine Familie in der Heimat delogiert wurde, neigt zu Desertion oder Meuterei."

In seinen Anfangsjahren war das Thema Mieten also zweifellos noch nicht das Politikum, das es heute ist. "Damals hat die Sozialdemokratie den Mieterschutz noch nicht als ihr Thema erkannt", sagt Kohl. Der erste Parlamentarier, der den Mieterschutz überhaupt zur Sprache brachte, war laut Kohl Otto Steinwender, ein Großdeutscher.

Kleinwohnungen waren Mangelware

Auch im Wiener Rathaus war Mieterschutz vor dem Ersten Weltkrieg kein großes Thema – nicht zuletzt wohl deshalb, weil "zeitweise die Hälfte der Gemeinderäte selbst Hausherren waren", wie dem Buch Die Anfänge des Mieterschutzes in Österreich von Michael Stampfer zu entnehmen ist. Dort wird auch darauf hingewiesen, dass es in Wien stets nur einen Mangel an Kleinwohnungen gab; für Bürgerliche war immer ausreichend Wohnraum vorhanden.

Entgegen einer weitverbreiteten Meinung enthielten die ersten Verordnungen 1917 und 1918 übrigens auch noch nicht den legendären "Friedens(kronen)zins". Dieser wurde erst mit dem ersten Mietengesetz im Jahr 1922 eingeführt: Die Miete einer Wohnung per 1. August 1914, kurz vor Kriegsausbruch, diente dann als Referenz für die Berechnung des neuen Grundmietzinses.

Mit dem Roten Wien ab den 1920er-Jahren wurden die Mieten dann auch "als Klassenkampfinstrument entdeckt", sagt Kohl. In dieser zeitlichen Verspätung sieht er auch den Grund dafür, dass das hundertjährige Bestehen des Mieterschutzes heuer nicht groß gefeiert wurde: "Die einen feiern das nicht, weil sie es als antiquiert empfinden, die anderen wissen, dass sie sich in einer so frühen Phase ideologisch nicht sehr weit aus dem Fenster gelehnt haben."

Heute sorgt das Thema Mieten immer wieder für hitzige Debatten. Demnächst wohl wieder, denn die neue türkis-blaue Regierung will ein völlig neues Mietrecht schaffen. Anhand erster angekündigter Maßnahmen – etwa, was das Lagezuschlagsverbot in Gründerzeitvierteln betrifft – sehen manche Beobachter gewisse Parallelen mit der Situation von vor 1917. (Martin Putschögl, Franziska Zoidl, 30.12.2017)

Mieten anderswo – Korrespondenten erzählen

Birgit Baumann aus Berlin: Sie steigen und steigen und steigen. Bei den Mieten in Deutschland ging es in den vergangenen Jahren stets nach oben, vor allem in den Städten und Ballungsräumen. Am teuersten ist München, dort kostet die Miete für einen Quadratmeter 10,22 Euro, während der deutsche Durchschnitt bei 6,72 Euro liegt. Für 70 Quadratmeter sind in der Berliner City rund 1200 Euro fällig. An den steigenden Mieten hat übrigens auch die Mietpreisbremse nichts geändert. Sie steht nun ohnehin zur Disposition. Das Berliner Landgericht hält die Deckelung der Miete für verfassungswidrig, die letzte Entscheidung liegt nun beim Bundesverfassungsgericht.

Stefan Brändle aus Paris: Wohnen ist in Paris ein Luxus. Drei durchschnittliche Angebote für eine Dreizimmerwohnung von 60 bis 70 m² im Stadtzentrum, derzeit im verbreiteten Internetanbieter Seloger zu finden: Monatsmiete 2000 Euro, das ist mehr als das durchschnittliche Lohnniveau in Frankreich. In Paris wohnt man oft auf kleinstem Raum. Vor wenigen Jahren machte der Fall eines Kunstmalers Schlagzeilen, der in einer Dachkammer von 1,56 m² lebte und dafür 330 Euro im Monat zahlte. Schwer im Trend sind Möbelanbieter, die Klappbetten verkaufen, um Ess- und Schlafzimmer zu vereinen. Junge Ehepaare müssen meist in die Vorstädte ziehen, wenn sie Kinder bekommen.

Martin Fritz aus Tokio: In Tokio brauchen Mieter ein dickes Portemonnaie. Die Durchschnittsmiete pro Quadratmeter in den 23 Bezirken von Japans Hauptstadt beträgt umgerechnet 25 Euro. 70 Quadratmeter bewohnen meist Familien mit Kindern. Die meisten Mieter – auch Paare – begnügen sich mit einem Apartment von 20 bis 25 Quadratmetern ab 700 Euro Miete aufwärts. Dazu kommen noch Maklergebühr, Kaution, Versicherung, Abnutzungsgebühr und hohe Nebenkosten. Am meisten verhasst ist das "Schlüsselgeld" von ein bis zwei Monatsmieten. Diese Zwangsgebühr ist ein symbolisches "Dankeschön" des Mieters, dass er den Mietvertrag unterschreiben darf!

Bernadette Calonego aus Vancouver: Die Mieten in Vancouver sind mir und vielen anderen Menschen zu teuer geworden. Für eine 70 Quadratmeter große Wohnung in der Nähe des Stadtzentrums muss man mit monatlich 1300 bis 1500 Euro rechnen, ohne Nebenkosten. Vor fünfzehn Jahren zahlte ich noch 850 Euro ohne Nebenkosten für zwei Schlafzimmer und einen geschlossenen Balkon mitten im Stadtzentrum. Diese Wohnung ist zwischenzeitlich Stockwerkeigentum geworden. Ich lebe jetzt außerhalb von Vancouver in einem kleinen Küstendorf. Dort bezahle ich 1200 Euro (ohne Nebenkosten) für ein ganzes Haus mit drei Schlafzimmern und Blick aufs Meer.

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