Wer muss bei einer geförderten Wohnung die Silikonfugen erneuern – Mieter oder Vermieter?

Klar ist: Die neuen, seit 1. Jänner geltenden Erhaltungspflichten im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) sind äußerst schwammig formuliert. Beim jüngsten Treffen der Arge Eigenheim, des Zusammenschlusses bürgerlicher Gemeinnütziger, war das am vergangenen Wochenende in St. Wolfgang ein heißes Thema.

Vieles ist noch unklar "und wird wohl vom OGH geklärt werden müssen", wie es Zivilrechtsprofessor Andreas Vonkilch ausdrückte. "Eindeutig" sei lediglich, "dass die Erhaltungspflichten erweitert wurden". Nicht klar sei aber beispielsweise, ob die Neuregelung nur für neue Verträge seit 1. Jänner gilt oder ob auch Altverträge betroffen seien. Vonkilch tendierte in seinem Vortrag zu Letzterem.

Unklarheiten bei "Bagatellreparaturen"

Umstritten ist weiters, was denn genau unter dem Begriff "Bagatellreparatur" zu verstehen sei. "Im Inneren der Wohnung" ist nämlich laut neuer Rechtslage die Bauvereinigung für die Erhaltung bzw. Reparatur zuständig – außer eben bei "Bagatellreparaturen".

Vonkilch und Rechtsanwalt Ingmar Etzersdorfer versuchten das in ihren Vorträgen ein wenig zu klären. Etzersdorfer äußerte die Ansicht, dass wohl solche Dinge wie die Erneuerung verkalkter Armaturen und undichter Klosettspülungen oder der Austausch kaputter Glühbirnen grundsätzlich einem Mieter zumutbar seien, ohne dass er dafür einen Fachmann engagieren müsse. Die fachgerechte Erneuerung elastischer Fugen sei aber wohl etwas, das ein Profi erledigen sollte – und zähle deshalb zur Erhaltungspflicht der Bauvereinigung.

Kritik an EVB-Anhebung

Um den Genossenschaften die erweiterten Erhaltungspflichten abzugelten, wurde im WGG jedenfalls gleichzeitig auch die Möglichkeit geschaffen, den sogenannten "Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag" anzuheben. Viele haben das auch bis zum Maximum ausgereizt, weshalb es zu teils beträchtlichen Mieterhöhungen kam. Johann Singer, ÖVP-Wohnbausprecher im Parlament, ließ mit Kritik an dieser Praxis aufhorchen. Man solle mit solchen gesetzlichen Spielräumen "verantwortungsvoll umgehen".

Singer äußerte sich auch zu den gescheiterten Mietrechtsverhandlungen mit der SPÖ. Man sei beispielsweise in Sachen Transparenz gut vorangekommen, beim ÖVP-Kernthema "Abschaffung des Mietadels" habe es aber wenig Annäherung gegeben.

Bevor weiterverhandelt wird, wartet man zunächst noch die "richtungsweisende Stellungnahme" des Verfassungsgerichtshofs zur Verfassungsbeschwerde einiger Wiener Zinshausbesitzer gegen den niedrigen Wiener Richtwert ab (der Standard berichtete). Diese Stellungnahme war für Juni erwartet worden, wird nun aber wegen der Anfechtung der Bundespräsidentschaftswahl, die den VfGH bekanntlich schwer beschäftigte, erst in einigen Wochen kommen.

Offene Fragen

Zurück zum geförderten Wohnbau: Thema in St. Wolfgang waren natürlich auch die geplanten "Fit & proper"-Tests für die Organe der gemeinnützigen Bauvereinigungen. Auch hier ist noch vieles offen, wie Andreas Sommer vom Wirtschaftsministerium berichtete. Ob man etwa schlicht auf den vorhandenen Corporate-Governance-Kodex verweise oder ob es zu einem gänzlich eigenen Kodex für Gemeinnützige kommen werde, sei noch Gegenstand von Diskussionen. Auch die Frage, in welcher Form der künftig vorgeschriebene Compliance-Bericht der gemeinnützigen Bauvereinigungen veröffentlicht werden muss, ist laut dem neuen GBV-Verbandsdirektor Alois Feichtinger noch diesen Herbst zu klären.

Was von der Politik noch zu erwarten ist, umriss Florian Huemer vom Kabinett des Wirtschaftsministers: Ein Baulandmobilisierungspaket wird derzeit diskutiert, das unter anderem die verfassungsrechtliche Absicherung der sogenannten "Vertragsraumordnung" beinhalten soll. Die Widmungskategorie "förderbarer Wohnbau" sollte dann nicht länger, wie vom neuen GBV-Aufsichtsratschef Michael Pech kritisiert, "totes Recht" sein. (Martin Putschögl, 16.9.2016)