Die Preise für Wiener Zinshäuser sind seit Herbst um rund zehn Prozent gesunken, und auch die Zahl der Transaktionen war im Gesamtjahr 2022 mit 483 Stück um 28 Prozent unter dem Wert des Jahres 2021, wie der aktuelle Zinshausmarktbericht von Otto Immobilien zeigt. Der Rückgang bei der Zahl der gehandelten Immobilien betraf aber nicht alle Bezirke: In der Inneren Stadt (1.) und am Alsergrund (9.) wurden mit Zuwächsen von 80 beziehungsweise 95 Prozent starke Steigerungen verzeichnet, berichtete Otto-Zinshausexperte Philipp Maisel. "Insgesamt kam es in elf Bezirken zu Steigerungen der Transaktionszahl, in zwölf zu einer Stagnation."

Hohe Zinsen belasten

Der Grund für die Preisrückgänge liegt hauptsächlich im Zinsanstieg, der die Finanzierung von Deals empfindlich verteuert und "die Marktverhältnisse stark verändert hat", wie Maisel sagt. Besitzer von Zinshäusern hätten wegen der höheren Zinskosten in ihrem Portfolio angefangen, einen Teil ihres Bestandes zu verkaufen. "Dadurch ist das Angebot gestiegen, während die Nachfrage einerseits durch die erhöhte Unsicherheit am Markt und andererseits durch die stark gestiegenen Finanzierungskosten gebremst wurde."

Mit der "hektischen Betriebsamkeit" am Zinshausmarkt, die man noch bis vor kurzem erlebt hat, sei es nun vorerst einmal vorbei. "Es herrscht eine deutlich geringere Marktdynamik." Kaufinteressenten warten eher noch ab, insbesondere Projektentwickler würden aktuell zögern.

Kein Rekordjahr mehr

Das Rekordjahr 2021 mit einem Transaktionsvolumen von 2,4 Milliarden Euro wurde 2022 nicht mehr erreicht, es wurden "nur" zwei Milliarden, davon 1,7 Milliarden in Form von Asset-Deals, also tatsächlichen Liegenschaftstransaktionen, umgesetzt; der Rest von rund 300 Millionen Euro wurde in Form von Share-Deals umgesetzt, wo also Gesellschaften gehandelt wurden, die Zinshäuser besitzen.

Die Zahlen wurden per Stichtag 14. Februar erhoben. Ein gewisser "Nachlauf" in Form von verspäteten Eintragungen im Grundbuch wird noch erwartet.

Verkaufen oder abwarten?

Firmenchef Eugen Otto rät Eigentümern von Zinshäusern, die einen Verkauf in Erwägung ziehen, alle Optionen zu prüfen. "Wenn es die Gelegenheit zu einer besseren Veranlagung des Verkaufserlöses gibt, dann ist das überlegenswert." Eventuell stehen beim Objekt auch größere Investitionen an, auch das könnte für einen Verkauf sprechen.

Die Renditen sind wegen der gesunkenen Preise nun aber wieder gestiegen. Die Maximalrendite liegt in den meisten Wiener Bezirken zwischen zwei und drei Prozent, berichtete Christoph Lukaschek, Investmentexperte bei Otto Immobilien. Die einzige Ausnahme bilde der 1. Bezirk, wo man sich unter zwei Prozent bewegt und die Mindestrendite derzeit bei 0,76 Prozent angelangt ist.

Mietpreisbremse dämpft

Wochenlange Diskussionen über eine Mietpreisbremse, wie kürzlich wieder erlebt, wirken sich auch auf den Zinshausmarkt aus, in Form einer deutlich verhaltenen Stimmung vonseiten der Kaufinteressenten. "Für Bestandhalter macht es natürlich einen Riesenunterschied, ob man die Mieten um 8,6 Prozent anheben darf oder nicht", sagt Maisel. Eugen Otto betont auch, dass die nun getroffene Entscheidung mit dem Wohnkostenzuschuss statt der Mietpreisbremse grundsätzlich die Rechtssicherheit im ganzen System bestärke und dies natürlich auch ein Signal an Investorinnen und Investoren sei.

Der Bestand an Wiener Zinshäusern nach der strengen Otto-Definition schrumpft indes weiter: 13.607 Stück hat man aktuell gezählt, seit dem allerersten Otto-Zinshausmarktbericht im Jahr 2009 hat sich dieser Bestand um 12,4 Prozent verringert. Die allermeisten dieser "verlorenen" Häuser stehen aber noch, sie wurden in Wohnungseigentum umgewandelt und sind deshalb nun einfach rechtlich betrachtet keine Zinshäuser mehr. Abrisse seien sehr selten, betont man bei Otto. (Martin Putschögl, 28.3.2023)