Im Gastbeitrag erklären Eva Erlacher und Julia Pötzlberger, worauf Wiener Kurzzeitvermieter ab Juli achten müssen.

Die Urlaubsplanung für den Sommer beginnt – und wer über Airbnb oder andere Anbieter selbst Gäste in Wien empfängt, ist dabei an neue Regeln gebunden: In der Bundeshauptstadt werden mit 1. Juli 2024 Beschränkungen für die Kurzzeitvermietung von Wohnungen eingeführt. Angesichts der zunehmenden Umwandlung von Wohnraum in touristische Unterkünfte sah sich die Stadt veranlasst, regulierend einzugreifen.

Die "neuen" Regelungen in Wien sind jedoch nicht so neu, wie es zunächst scheint. Wien folgt vielmehr dem Trend anderer europäischer Städte wie Paris, Barcelona oder Amsterdam, die bereits ähnliche Maßnahmen ergriffen haben. Aber was bedeutet das? Ist das Geschäftsmodell Airbnb damit ausgelaufen?

Die Antwort lautet: Nein. Airbnb bzw. Kurzzeitvermietung, das sind Zeiträume von zwei bis 30 Tagen, ist nach wie vor im Sinne des Homesharings in ganz Wien möglich, allerdings grundsätzlich nur mehr eingeschränkt.

Zeitraum entscheidend

Wohnungen, in denen eine natürliche Person einen Wohnsitz (also ein Haupt-/Neben-/Zweitwohnsitz) begründet und aufrecht hält, dürfen pro Jahr für maximal 90 Tage kurzzeitig vermietet werden. Damit können etwa Zeiträume von Urlauben zur Vermietung genutzt werden. Eine Zustimmung der (Mit-)Eigentümer für Homesharing braucht es zwar nicht, jedoch ist der Vermieter in aller Regel zur Abgabe einer Ortstaxe verpflichtet.

Eine Wohnung ausschließlich für Kurzzeitvermietung anzubieten ist jedoch nicht mehr zulässig. Damit nähert sich das Gesetz der ursprünglichen Idee von Airbnb an, wonach die Gründer Brian Chesky und Joe Gebbia eine Luftmatratze ins eigene Wohnzimmer gelegt haben sollen, um eine Schlafmöglichkeit für Gäste zu schaffen. Es geht daher wieder zurück zum Ursprung.

Bewilligung erforderlich

Sofern eine Kurzzeitvermietung nicht unter den oben genannten Voraussetzungen angeboten wird, braucht es künftig eine Ausnahmebewilligung. Hierbei wird unterschieden, ob sich die Wohnung innerhalb oder außerhalb einer Wohnzone befindet. Wohnzonen können im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan eingesehen werden und dienen primär dazu, den Wohnungsbestand in einer bestimmten Zone als solchen zu erhalten. Entsprechend ist innerhalb einer Wohnzone die Bewilligung für eine Kurzzeitvermietung schwieriger.

Für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung hinsichtlich einer Wohnung, die außerhalb einer Wohnzone liegt, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein: Die Wohnung darf in keiner Wohnzone oder im Kleingarten liegen, für die Errichtung der Wohnung dürfen keine Wohnbaufördermittel verwendet worden sein. Zudem muss die Mehrheit der Wohnungen in dem betroffenen Gebäude nach wie vor für Wohnzwecke genutzt werden und dadurch über 50 Prozent der Nutzungseinheiten weiterhin regulären Wohnzwecken dienen.

Damit eine Ausnahmebewilligung erteilt wird, ist überdies die Zustimmung aller (Mit-)Eigentümer des Gebäudes nachzuweisen. Die Ausnahmebewilligung kann für höchstens fünf Jahre erteilt werden, danach ist erneut anzusuchen. Selbst wenn Wohnraum für Kurzzeitvermietung zugelassen wird, ist dies nicht für einen unbeschränkten Zeitraum möglich.

Für die Nutzung einer Wohnung (auch) für die Kurzzeitvermietung innerhalb einer Wohnzone kann unter folgenden Voraussetzungen eine Ausnahmebewilligung genehmigt werden: Eine Bewilligung ist insbesondere hinsichtlich einer Wohnung zu erteilen, wenn nach Abzug von Erdgeschoss und Keller in einem Gebäude zumindest 80 Prozent an Wohnnutzfläche verbleiben. Eine Ausnahmebewilligung ist auch dann zu erteilen, wenn die Wohnqualität in den betroffenen Aufenthaltsräumen durch äußere Umstände (Belichtung, Belüftung) oder die besonders schlechte Lage im Erdgeschoss und Ähnliches gemindert ist oder wenn zugleich anderer in einer Wohnzone und im selben Bezirk befindlicher Wohnraum geschaffen wird, der zum Zeitpunkt seiner Schaffung hinsichtlich der Wohnungsgröße, Ausstattung und der hierfür durchschnittlich fiktiv erzielbaren Miete gleichwertig ist. Auch gegen diese Ausnahmebewilligung können (Mit-)Eigentümer im Gebäude Einwendungen erheben, aber hat man einmal eine solche Bewilligung erhalten, gilt diese zeitlich unbegrenzt.

Mehr Kontrolle und Strafen

Die Kontrolle und damit Bestrafung des bereits bisher bestehenden Verbots der kurzfristigen Beherbergung in Wohnzonen ohne Bewilligung war in der Vergangenheit schwer durchsetzbar. Die Behörde war dabei hauptsächlich auf Anzeigen angewiesen. Nun sollen die Bewilligungspflicht und ein Datenaustausch mit der Abgabenbehörde über bestehende Ortstaxenkonten eine Verfolgung erleichtern.

Zudem wurde auch die Strafbestimmung insoweit ausgedehnt, als bereits das bauordnungswidrige Anbieten einer Wohnung im Internet (und nicht erst die tatsächliche Vermietung) als Verwaltungsübertretung strafbar ist. Die Behörde rechnet mit 300 zusätzlichen Verwaltungsstrafverfahren pro Jahr. Der Strafrahmen bis zu 50.000 Euro droht nicht nur dem Anbieter, sondern auch dem Eigentümer.

Auch wenn eine Kurzzeitvermietung künftig nach wie vor für einige Personen rechtskonform möglich sein wird, werden sich Unternehmen, die gesamte Häuser über Airbnb anbieten, ein neues Konzept überlegen müssen. Hier bestünde unter Umständen die Möglichkeit einer Umwidmung der Raumwidmung, wodurch die Räumlichkeiten keine Wohnungen mehr wären. (Eva Erlacher, Julia Pötzlberger, 30.03.2024)