Das Fachmarktzentrum Alt-Erlaa in Wien-Liesing wurde vor wenigen Wochen von einem Fonds an den nächsten weitergereicht: Die Semper Constantia Immo Invest Gmbh erwarb das regionale Center für ihren offenen Immobilienfonds SemperReal Estate. Verkäufer des 1998 errichteten Objekts mit 20.000 m² an vermietbarer (und vollständig vermieteter) Fläche war der Warburg-Henderson Österreich Fonds Nr. 1.

Asset-Manager dieses Fonds ist David Moese. Genau genommen managt der Head of Investment Austria bei TH Real Estate derzeit noch zwei Österreich-Fonds von Warburg-HIH Invest. Fonds Nr. 1, 2002 gestartet, wird schon seit einigen Jahren deinvestiert; die Objekte – ursprünglich zehn – werden also verkauft, sobald ein annehmbarer Preis dafür geboten wird. Fünf Objekte hält man derzeit noch; Moese hält es für möglich, dass alle fünf noch heuer abgegeben werden.

"Bullisher" Markt

Aktuell sei der Wiener bzw. österreichische Immobilieninvestmentmarkt nämlich "sehr bullish", sagt Moese. Das heißt: Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei weitem. "Vor einem Jahr war es noch um einiges besser, wenn man auf der Käuferseite stand", sagt Moese. "Mittlerweile hat sich der Markt gedreht. Im letzten Jahr ist es extrem nach oben gegangen, die Preise haben extrem angezogen. Alles ist teurer geworden."

Die Kehrseite der Medaille: Potenzielle Käufer sind "spürbar zurückhaltender" als noch im Vorjahr. "Jeder wartet auf jeden Fall noch das nächste halbe Jahr ab – weil niemand weiß, ob es wieder runter- oder noch mal raufgeht."

Käufer und Verkäufer

Moese kennt auch die andere Seite bestens, denn für den Warburg-Henderson Österreich-Fonds Nr. 2, den er ebenfalls managt, sucht er noch nach dem einen oder anderen geeigneten Objekt. Der Fonds wurde 2012 aufgelegt und befindet sich kurz vor der Schließung. 280 Millionen Euro (die eine Hälfte von deutschen und österreichischen Investoren, die andere Hälfte Fremdkapital) wurden in elf Objekte, Büro und Einzelhandel, investiert. Ein Objekt werde man aber wohl noch ankaufen, sagt Moese dem STANDARD – dann ist Schluss.

Der letzte Ankauf war das Büro- und Geschäftshaus Silk 7 in der Seidengasse in Wien-Neubau. Wie beim Fachmarktzentrum Alt-Erlaa saß auch bei dieser Transaktion ein weiterer Fonds am anderen Ende des Verhandlungstisches. Die deutsche Deka Immobilien GmbH verkaufte die Immobilie mit 8602 Quadratmetern Nutzfläche um 22 Millionen Euro, nachdem sie sie sieben Jahre im Portfolio gehalten und bewirtschaftet hatte.

Dass ein Objekt von einem Fonds zum anderen "weitergereicht" wird, ist nichts Ungewöhnliches. Wenn der eine Fonds plangemäß abverkaufen will, ein anderer gute Objekte sucht, liegt es nahe, einen Deal zu schließen. Mancher Fondsmanager ändert auch seine Strategie, setzt beispielsweise wie aktuell Deka eher auf größere Objekte und trennt sich von den kleineren.

Wenig "Core"-Produkt

Auch die deutsche Fondsgesellschaft Union Investment Real Estate, ein weiterer großer Player am österreichischen Markt, sucht laufend nach Objekten in den Segmenten Büro, Hotel, Shopping und Logistik sowie Geschäftshäuser in guten und sehr guten Lagen.

Da man als internationaler Immobilieninvestor aber nicht nur Objekte kaufe, sondern sich auch "zu gegebener Zeit" von Immobilien trenne, sehe man die gestiegene Nachfrage in Österreich bzw. Wien "grundsätzlich positiv", sagte Investment-Manager Alejandro Obermeyer dem STANDARD. So wie man den gesamten heimischen Markt aus Investorensicht als "sehr positiv" bewerte, "allerdings ist in Wien wenig Core-Produkt verfügbar". Dem stehe zudem eine deutlich erhöhte Nachfrage gegenüber. "Zusätzlich zeigt sich der Vermietungsmarkt sehr verhalten mit aus unserer Sicht wenig Mietwachstumspotenzial. Trotzdem gibt es immer wieder Gelegenheiten, die uns auch für dieses Jahr zuversichtlich stimmen." Man könne nämlich im Ankauf auf ein "langjähriges und stabiles Netzwerk zurückgreifen, welches uns weiterhin auch in schwierigen Zeiten geeignete Produkte liefert".

Fonds Nr. 3 in Vorbereitung

Den Investoren der Österreich-Fonds wurden sieben Prozent Rendite versprochen. Das schränkt Moeses Handlungsspielraum ein wenig ein. Ständig werde zwischen Wien und Hamburg, wo das Unternehmen seinen Hauptsitz hat, sondiert, ob eher noch eine Office- oder doch eine Retail-Immobilie erworben werden sollte "und wie weit wir bei der Rendite nach unten gehen wollen."

Gespräche führen wird Moese auch auf der Expo Real. "Es ist gerade ein sehr guter Zeitpunkt, um etwas anzustoßen." Einen Forward-Purchase, also einen Ankauf einer noch nicht fertiggestellten Immobilie, schließt der Asset-Manager aber aus. "Unsere Fonds sind ausschüttungsgetrieben. Und unsere Investoren wollen auch eine sofortige Ausschüttung haben. Ein Forward-Purchase würde den Fonds belasten, denn da muss man schon zahlen, obwohl man noch keine Erträge hat."

Mit ein bisschen Leerstand könne man schon viel besser umgehen. "Aber eine Immobilie in unserem Portfolio sollte schon zu mindestens 85 Prozent vermietet sein".

Über einen Fonds Nr. 3 denkt TH Real Estate übrigens auch bereits nach. "Wir werden uns darum bemühen, ein weiteres Produkt in Österreich zu machen", so Moese – "nachdem wir den Fonds Nr. 2 abgeschlossen haben". (Martin Putschögl, 3.10.2015)