Das "Hausfeld" in Wien-Donaustadt zwischen Hausfeldstraße und U2-Trasse wird von 15 Bauträgern gemeinsam entwickelt.
Wäre schon gebaut: U2-Station "An den alten Schanzen".
Wenn Grünland in Bauland umgewidmet wird, reibt sich der Eigentümer üblicherweise die Hände. Der Wert seiner Liegenschaft hat sich dann nämlich über Nacht und wie von Zauberhand vervielfacht.
In Wien-Donaustadt ist das gerade besonders häufig zu beobachten. "Sobald irgendwo ruchbar wird, dass sich die Stadtentwicklung dorthin verlagert, werden die Grundstückseigentümer hellwach und drücken auf die Preistube", sagt Winfried Kallinger. Er ist Geschäftsführer des Bauträgers Kallco und war früher auch Bauträgersprecher in der WKÖ.
"Völlig unkoordiniert"
Ein paar Familien würden sich diese "außerordentlichen Gewinne" untereinander aufteilen können. Das Spiel funktioniert für die Grundbesitzer auch deshalb so gut, weil Bauträger frühzeitig um solche Liegenschaften rittern.
"Natürlich betreiben auch Bauträger dort 'Land Banking'", sagt Kallinger. "Und das soll auch so sein." Allerdings betätige sich einerseits sogar so mancher gemeinnützige Bauträger stark als Preistreiber, sagt Kallinger. Andererseits stört ihn die "defensive" Rolle, die die Politik dabei einnimmt. "Die Entwicklung läuft meist völlig ungesteuert und unkoordiniert von der Stadt ab." Diese könne nur sehr spät in dem Prozess auf Interessen reagieren. "Sie sollte aber schon frühzeitig auf diese Grundstückseigentümer zugehen und ihnen die Möglichkeit bieten, sich in die Entwicklung einzubinden" – nur eben dann zu Verkaufspreisen, die noch unterhalb der Grenze der förderbaren Grundstückskosten liegen.
"Arrondierungsvertrag" beim Hausfeld
Kallinger ist mit seinem Unternehmen selbst bei der Entwicklung des sogenannten Hausfelds in der Donaustadt dabei: ein größeres, derzeit noch landwirtschaftlich genutztes Areal zwischen Hausfeldstraße und U2-Trasse. Am südlichen Ende befindet sich die schon im Rohbau fertiggestellte, aber noch nicht in Betrieb befindliche Station "An den alten Schanzen". Im Norden hält die U2 schon jetzt, deshalb herrsche "großer Entwicklungsdruck", heißt es vonseiten der MA 21 (Stadtplanung und Flächennutzung).
Kallinger hat hier gemeinsam mit dem mittlerweile verstorbenen Exbezirksvorsteher Norbert Scheed das Heft in die Hand genommen und mittels eines "Arrondierungsvertrags" die Grundstückseigentümer und die rund 15 involvierten Bauträger ins Boot geholt. Am städtebaulichen Konzept wird noch gearbeitet. Bebaut werden soll das Gebiet zu 60 Prozent mit gefördertem Wohnbau bzw. zu Bedingungen der Wohnbauinitiative der Stadt.
"Enteignungen vornehmen"
Auch Scheeds Nachfolger Ernst Nevrivy (SPÖ) sieht dieses Vorgehen als beispielhaft für andere künftige Entwicklungen in seinem Bezirk. Die Grundstücksproblematik sieht er gleichwohl nicht ganz so dramatisch wie Kallinger; er verweist auf die Handhabe der Stadt bezüglich der Widmungen.
Was aber tun, wenn ein Grundstückseigentümer partout nicht verkaufen will – weil er das Geld nicht benötigt? Kallinger wünscht sich, dass die Stadt in solchen Fällen auch Enteignungen in Erwägung zieht – natürlich gegen finanziellen Ersatz. Der Paragraf 43 der Wiener Bauordnung ermögliche das bereits jetzt, sofern eine Liegenschaft "unterklassig" bebaut ist. "Das öffentliche Interesse muss dahinterstehen", sagt Kallinger. "Und der Preis kann ja vor Gericht bekämpft werden."
Städtebauliche Verträge "zahnlos"
Die "städtebaulichen Verträge", die seit kurzem möglich sind, hält er hingegen für "zahnlos", weil man damit wiederum nur der Entwicklung hinterherhinke. Bei deren erstmaliger Anwendung bei den "Danube Flats" und beim "Triiiple"-Projekt habe die Stadt zudem viel Geld liegengelassen, kritisierten Raumplanungsexperten. (Martin Putschögl, 18.5.2016)