Immobilienpreisspiegel, die auf reinen Angebotspreisen beruhen, gibt es zur Genüge in Österreich. Sie pushen die Preise nach oben und verfälschen so den Markt; ein tatsächlich erzielter Kaufpreis liegt nämlich sehr häufig beträchtlich unter jenem Preis, der als Erstes inseriert wird.

Um valide Daten zu bekommen, die nicht zuletzt auch zur Berechnung der Grunderwerbsteuer herangezogen werden können sollen, ist die Statistik Austria gerade damit beschäftigt, ihren Häuserpreisindex zum detaillierten Preisspiegel auf möglichst regionaler Ebene auszubauen. Dafür arbeitet das staatliche Unternehmen mit dem Grazer Datendienstleister ZT Datenforum zusammen, der sich im Vorjahr in der entsprechenden Ausschreibung durchgesetzt hat.

Das Unternehmen existiert seit 2004, es ist eine von 14 vorwiegend steirischen Ziviltechnikern gegründete Genossenschaft und begann, zunächst für die Steiermark und Kärnten Grundbuchdaten aufzubereiten. Diese Tätigkeit hat man später "Zug um Zug auf ganz Österreich ausgeweitet", erklärt Geschäftsführer Dieter Leitner dem Standard. Kunden sind neben der Statistik Austria auch diverse Gebietskörperschaften, Bauträger, Sachverständige und Makler.

WKÖ verbessert Preisspiegel

Und kürzlich kam ein weiterer Kunde dazu: Der WKÖ-Fachverband der Immobilientreuhänder hat sich dazu entschlossen, für seinen jährlichen Immobilienpreisspiegel ebenfalls mit dem ZT Datenforum zusammenzuarbeiten. Der nächste Preisspiegel wird am 21. Juni präsentiert. "ZT liefert uns die Grundbuchdaten für Eigentumswohnungen und Baugrundstücke", erläutert Fachverbands-Geschäftsführerin Ursula Pernica. Zusammen mit den schon bisher für den WKÖ-Preisspiegel (im Rahmen einer Maklerbefragung) gesammelten Daten der Mitgliedsunternehmen soll das "eine weitere Verbesserung für unseren Preisspiegel bringen".

Erst im Vorjahr hat der WKÖ-Fachverband unter dem neuen Obmann Georg Edlauer seinen Preisspiegel bei den Eigentumswohnungen nach Lage (drei Kategorien) und Ausstattung (vier Kategorien) verfeinert. Heuer werde es noch weitere Lagekriterien geben, kündigt Pernica an.

Und sie stellt im Gespräch mit dem Standard klar, dass man vorhat, den WKÖ-Preisspiegel in den nächsten Jahren fortzuführen – "unabhängig davon, was die Statistik Austria vorhat". Die Statistik habe nämlich eben "keine Lage- und Ausstattungskriterien zur Verfügung", das sei der große Nachteil des "amtlichen" Spiegels – selbst wenn dieser die Grundbuchdaten vom selben Unternehmen bezieht.

Abgleich mit Inseraten

ZT Datenforum ist aber nicht der einzige Anbieter. Auch ImmoUnited, ein Unternehmen der Roland Schmid Group, ist dick im Geschäft mit Grundbuchdaten, beliefert beispielsweise Remax oder Otto Immobilien. Geschäftsführer und Eigentümer Roland Schmid rechnete sich schon bei der Ausschreibung der Statistik Austria gute Chancen aus, kam letztlich aber nicht zum Zug, was er auch auf eigenes Verschulden zurückführt.

Bis vor kurzem war er genauso mit der WKÖ im Gespräch. Dass sich diese nun ebenfalls für das ZT Datenforum entschied, findet er "sehr, sehr schade, denn eine solche Zusammenarbeit wäre aus meiner Sicht ideal gewesen". Allerdings will er nicht klein beigeben: "Wir arbeiten an einem eigenen Preisspiegel, der Kaufvertragsdaten mit den dazugehörigen Angeboten verknüpft." Schmids Maklerplattform Imabis verwaltet die Daten von tausenden Immobilieninseraten österreichweit. Eine Verknüpfung mit den dazugehörigen späteren Kaufverträgen hätte das Potenzial, zahlreiche Unklarheiten zu beseitigen.

Fehlende Informationen

Dass Grundbuchdaten für die Erstellung eines Preisspiegels nämlich sehr oft nicht zu gebrauchen sind, weiß auch Leitner vom ZT Datenforum. "Wir haben beispielsweise nur für 50 bis 70 Prozent der Transaktionen die Information über die jeweilige Wohnungsgröße." Auch andere wichtige Informationen, wie etwa der genaue Kaufpreis für Wohnung oder Haus, ob ex- oder inklusive Steuern, sind oft nicht eindeutig ersichtlich.

Genau hier setzen Schmids Überlegungen an: Informationen, die aus dem Kaufvertrag nicht hervorgehen, sollen aus dem dazugehörigen Inserat generiert werden. "So verknüpfen wir den Kaufpreis mit Qualitätskriterien – weil wir das Angebot kennen." Ob das auch tatsächlich so funktioniert, bleibt abzuwarten. (Martin Putschögl, 28.5.2016)