Facility Management, das ist eben nicht der Hausmeister im Nadelstreif, sondern eine durchaus anspruchsvolle Managementaufgabe, und es wird oft mit Facility Service verwechselt. Bei Letzterem handelt es sich um jene Dienstleistungen, die die Nutzer eines Gebäudes am ehesten wahrnehmen können: Reinigung, Wartung, Instandhaltung, Grünraumpflege usw.

Klar, dass das ein personalintensives Gewerbe ist. Die zehn größten Facility-Service-Unternehmen in Österreich beschäftigen über 22.000 Mitarbeiter, und sie alleine machen über eine Milliarde Euro Umsatz.

Alles ausgelagert?

Einen detaillierteren Aufschluss über diesen Wirtschaftszweig gibt die sogenannte Lünendonk-Liste. Dank einer Kooperation mit reality consult (mittlerweile ein Teil von Drees + Sommer) wurde zuletzt auch Österreich analysiert. Gemessen am Unternehmensumsatz führt ISS klar die Spitze an. Das meiste Wachstum hingegen verzeichneten Eurest (+6,5 Prozent), HSG Zander (+5,5 Prozent), aber auch ISS und Simacek konnten ihren Inlandsumsatz um mehr als 2 Prozent steigern.

Wobei, Größe ist nicht alles, meinen manche Kritiker – und recht haben sie. Wenn man die Umsätze nämlich in ein Verhältnis zu den Angestellten stellt, sind auf einmal Siemens und Bacon ganz vorne dabei. Das erklärt sich durch die starke technische Ausrichtung dieser Unternehmen, bei der sie mit weniger Personal mehr in Rechnung stellen können.

Acht-Milliarden-Euro-Markt

Insgesamt macht der Markt für Facility Services in Österreich rund 8 Milliarden Euro aus, schätzt man bei reality consult. Die Hälfte der Leistungen werde intern, also mit eigenem Personal, erbracht, die andere Hälfte wird ausgelagert.

Das Marktwachstum verspricht nicht allzu viel, es bewege sich laut Experten bei 3,2 Prozent pro Jahr – und das werde sich bis 2020 auch nicht ändern. Will heißen: Facility-Service-Unternehmen müssen mehr Outsourcing erreichen und so ihr Marktsegment vergrößern.

"Alle großen Dienstleister sollten sich nicht beschweren", meint Alexander Redlein vom Institut IFM – Immobilien und Facility Management TU Wien. Er befragt regelmäßig die 500 größten bzw. umsatzstärksten Unternehmen Österreichs und kann somit ein Bild der Nachfragenden zeichnen. "Im Endeffekt haben alle diese Unternehmen ihre Facility-Management-Mannschaft auf das Mindeste runtergeschraubt und vergeben alles fremd", analysiert Redlein. Die Gesamtanbieter würden davon allerdings nicht profitieren. Warum? "Ihnen fehlt die Glaubwürdigkeit, dass sie die Leistungen wirklich selber erbringen, und die hohe Management Fee schreckt auch ab", glaubt Redlein.

Subvergaben

Dass die sogenannten Gesamtanbieter in Wahrheit selbst Leistungen zukaufen, ist ein Gerücht, das sich schon lange hält. Stimmt es auch? Teilweise, denn manche Unternehmen sind etwa nur in der infrastrukturellen Dienstleistung, nicht aber im kaufmännischen Service gut aufgestellt. Da vergeben dann konkurrierende Unternehmen Einzelleistungen untereinander weiter – eine paradoxe Situation.

Ein wenig Licht in die Tiefe der Eigenleistung bringt der Komplettanbieterbericht von RESO (ebenfalls in Kooperation mit reality consult), er weist genau auf, welche Leistungen von den Firmen selbst erbracht und welche fremd weitervergeben werden. Einziger Wermutstropfen: (noch) nicht alle wesentlichen Unternehmen sind in der Studie erfasst. In anderen Ländern gibt es hier schon mehr Transparenz.

"Wiener Schwindlermentalität"

Hinkt Österreich überhaupt hinsichtlich Wissens, Fähigkeiten und Know-how bei Komplettanbietern anderen Ländern wie Deutschland hinterher? Nein, meint Peter Prischl, Head of International Consulting bei Drees & Sommer.

"In der Umsetzung gibt es jedoch sehr wohl Unterschiede", so Prischl, "das hängt mit dem Markt in Wien zusammen, der keinen partnerschaftlichen Erfolg zum Ziel hat." Prischl spart nicht mit Kritik und spricht von der Wiener Schwindlermentalität: "Ich gebe vor, dir eine Leistung zu bieten, der andere gibt vor, sie mir korrekt zu bezahlen." Dabei hatte laut Prischl Österreich in den Jahren um die Jahrtausendwende hinsichtlich der "FM-Denke" konzeptionell die Nase vorn. "Dieser Vorsprung hat sich ins Gegenteil verwandelt. Deutschland ist uns hier voraus, und führend ist meiner Meinung nach momentan die Schweiz."

Auswege aus dem Schlamassel?

Ein möglicher Weg ist eine letzten Herbst aus der Taufe gehobene Veranstaltung: der FM Day. Anders als der Name allein vermuten lässt, versuchen FMA und IFMA Austria hier interdisziplinär an Themen heranzugehen und die Akteure, die noch immer unterschiedliche Sprachen sprechen (zum Beispiel Architekt, Bauträger, Investor, Nutzer, diverse Berater) miteinander zu vernetzen.

Die Themen sind außergewöhnlich anspruchsvoll. Im letzten Jahr ging es um ein vertrauensvolles Klima im Business, heuer steht die Tageskonferenz ganz im Zeichen des Wertewandels und der Generationen. Ob Babyboomer oder Generation Flüchtling – Lebensentwürfe mit unterschiedlichen Werten, Anforderungen und Lebensauffassungen stellen sowohl Gesellschaft als auch Wirtschaft vor neue Herausforderungen.

Was heißt das für Immobilien? Für Räume? Fürs Geschäft? Fragen, deren Antworten über plumpe Compliance-Regeln hinausgehen. Einbringen werden sich jedenfalls vom Generaldirektor der österreichischen Post AG, Georg Pölzl, bis zum Jesuit und Priester Gustav Schörghofer. (Heimo Rollett, 23.6.2016; der Artikel wurde auch im Magazin "Immobilienwirtschaft" veröffentlicht)