Die alte Wiener Wirtschaftsuniversität im 9. Bezirk ist eines der bekanntesten Beispiele für ein Superädifikat.
Wien – Bauen im Baurecht, also auf fremdem Grund, halten viele für den Ausweg, um trotz stark steigender Grundstückspreise noch leistbare Wohnungen zu errichten. Doch das Baurechtsgesetz wird oft als ein "zu enges Korsett" empfunden oder schlicht als inflexibel wahrgenommen, weil beispielsweise mehrere Baurechte auf einer Liegenschaft nicht möglich sind. Das Hauptproblem, dessentwegen das Baurecht in der Praxis bisher vergleichsweise selten in Anspruch genommen wurde, ist für Johannes Stabentheiner, Abteilungsleiter in der Zivilrechtssektion des Justizministeriums (BMJ), aber die höhere Abgabenbelastung aufgrund der Tatsache, dass für den Baurechtsnehmer auch die Grunderwerbsteuer fällig wird.
Vor fünf Jahren gab es deshalb schon einmal einen Anlauf zur Reform des Baurechtsgesetzes. Eine Arbeitsgruppe erarbeitete einen Entwurf, dieser verschwand dann aber "im Justizministerium in einer Schublade", wie sich so mancher Immobilienprofi seither mokiert.
"Superädifikat zurückdrängen"
Nun wird der vorhandene Entwurf wieder aus der Schublade geholt und dient als Grundlage für die neuerlichen Gespräche, so Stabentheiner. Oberstes Ziel der Bemühungen ist es, das sogenannte Superädifikat ("Überbau") zugunsten des "echten" Baurechts wieder zurückzudrängen.
Ein Superädifikat, geregelt in den Paragrafen 297 und 435 des ABGB, ist ein Bauwerk auf fremdem Grund, das dort ohne Belassungsabsicht errichtet wurde. Das wohl bekannteste Beispiel ist die alte Wirtschaftsuniversität in Wien, die als Superädifikat errichtet wurde. Ein Superädifikat muss nicht im Grundbuch eingetragen werden, und auch sonst ist vieles ungeregelt. Die rechtliche Absicherung ist vom jeweiligen Grundbenützungsverhältnis (Miete, Pacht etc.) abhängig.
Großzügige Gerichte
Rechtsexperten ärgert vor allem, dass die Judikatur in ihrer Ansicht darüber, wie eine solche "fehlende Belassungsabsicht" denn erkennbar sei, in der Vergangenheit sehr großzügig war. Das Superädifikat soll nun möglichst wieder auf seinen ursprünglichen Anwendungsbereich, nämlich "labile" Bauwerke, die jederzeit leicht wieder abgetragen werden können, zurückgedrängt werden.
Ob aber das Baurecht deswegen künftig stärker angenommen wird, "steht und fällt mit einer geeigneten abgabenrechtlichen Besserstellung" von Baurechtsnehmern, sagt Stabentheiner.
Man wolle jedenfalls versuchen, der Praxis so weit wie möglich entgegenzukommen. "Das Korsett des Baurechts soll dort, wo es möglich ist, möglichst weit geschnürt werden." Dass es dabei gewisse Beschränkungen gibt, die man kaum überwinden könne – etwa die Tatsache, dass im Grundbuch nur zweidimensionale Darstellungen möglich sind -, sei aber evident.
Mindestdauer soll entfallen
Münden sollen die Bemühungen in einen Ministerialentwurf, der möglicherweise sogar noch heuer vorgelegt werden könnte, meint Stabentheiner. Vorher sind aber noch zahlreiche wichtige Fragen zu klären; etwa jene, wie die bisherigen Superädifikate in das neue Baurecht überführt werden können.
Worauf sich die Arbeitsgruppe jedenfalls schon geeinigt hat, ist der Entfall der Mindestdauer von zehn Jahren Laufzeit. Die 100-jährige Höchstdauer soll es aber weiterhin geben. (Martin Putschögl, 20.3.2017)