Wien – Die Gespräche über einen Zusammenschluss von CA Immo und Immofinanz liegen auf Eis. Der CA-Immo-Vorstand will den von der Immofinanz angestrebten Zusammenschluss aber, wenn es so weit ist, jedenfalls "konstruktiv-kritisch prüfen" – und in dem Fall, dass es an Sinnhaftigkeit fehle, den "Merger" auch ablehnen. "Wir werden der Hauptversammlung sicher nichts empfehlen, wo wir beide nicht dahinter stehen", sagte Vorstandschef Frank Nickel auf einer Pressekonferenz am Mittwoch.

Ohnehin werde es sehr schwierig werden, die nötige 75-prozentige Zustimmung für die Fusion in beiden Hauptversammlungen zu bekommen, glauben Nickel und der neue CA-Immo-Finanzvorstand Hans Volckens. Denn üblicherweise kämen nur 50 bis 60 Prozent des Aktionariats auf eine Hauptversammlung. Um die 25-prozentige Sperrminorität zu bekommen, brauche man also lediglich zwölf bis 15 Prozent, um somit die Fusionspläne zu durchkreuzen. Im Umkehrschluss bedeutet das für den CA-Immo-Vorstand: "Wir können nur mit einem überzeugenden Angebot in die Hauptversammlung gehen."

Klarheit "spätestens im vierten Quartal"

Dazu müsse zuallererst aber die Immofinanz ihre Hausaufgaben machen. Bekanntlich wurden die Gespräche auf Eis gelegt, weil die Immofinanz zuerst ihr Russland-Portfolio verkaufen oder abspalten will. Bis Jahresende will sie das durchführen – und für Nickel ist klar, dass das auch spätestens im vierten Quartal vonstattengehen müsse, will man den neuen Zeitplan einhalten.

"Wir selbst sind jedenfalls stark dahinter, dass der Merger, falls überhaupt, spätestens 2018 auch wirklich stattfindet", so Nickel. Die derzeitige Situation sei nämlich nicht nur für das Management, sondern auch für Shareholder und Kunden unsicher. Dass mit Oliver Schumy und Stefan Schönauer zwei Immofinanz-Vorstände seit letztem Sommer (als die Immofinanz den 26-prozentigen Anteil der O1 Group übernahm) im Aufsichtsrat der CA Immo sitzen, stellt den Vorstand vor Probleme. Auf Roadshows in den USA habe man beispielsweise Schwierigkeiten, zu erklären, warum man den Mitbewerber im eigenen Aufsichtsrat sitzen habe. Nickel erklärte dazu außerdem, dass Aufsichtsratssitzungen der CA Immo seither "zweigeteilt" ablaufen würden: Vor Tagesordnungspunkten, bei denen es um konkrete Projekte gehe, "verlassen die beiden Herren den Raum".

"Strategischer Mehrwert nötig"

Die Bedingungen, die Nickel und Volckens für den Fall des Zusammenschlusses stellen, liegen auf dem Tisch: Es müsse "eine klare strategische Positionierung des künftigen gemeinsamen Unternehmens" geben, und ein "strategischer Mehrwert" aus der Fusion erkennbar sein. Diesbezüglich wartete der CA-Immo-Vorstand mit einem Seitenhieb auf den Mitbewerber auf, der bereits von zahlreichen Synergien gesprochen habe. "Erst wenn man weiß, wo man hin möchte, kann man seriös über Synergien sprechen", so Nickel.

So weit sei man bisher aber nicht gekommen. Im Dezember hatte die Immofinanz die Gespräche überraschend ruhend gestellt.

In neuen Gesprächen mit der Immofinanz wolle man die Stärken der CA Immo einbringen, um das Beste für die Aktionäre und das Unternehmen herauszuholen, "das ist unsere aktienrechtliche Verpflichtung", betonte Volckens, der seit Anfang Oktober Finanzvorstand ist. Einpreisen müsse das Aktien-Austauschverhältnis unter anderem die wirtschaftliche Solidität der CA Immo, die Qualität ihres Immo-Bestandes und die Solidität von dessen Bewertung sowie ferner die organische Wachstumskapazität auf Basis einer belastbaren Planung und im Lichte des historischen Track Records. Auch dürfe es auf den Net Asset Value (NAV) der CA Immo keine Abschläge geben, "das fusionierte Unternehmen muss eine robuste Basis haben, denn man muss auch sich eventuell drehende Märkte aushalten". Zudem müsse das Investmentgrade Rating auch in einem künftigen Unternehmen gehalten werden können.

Zweitbestes Konzernergebnis

Die Bilanz, die Nickel und Volckens am Mittwoch präsentierten, fiel mit Zuwächsen beim Nettomietergebnis und bei der wichtigen Kennzahl FFO 1 ("Funds from Operations") sehr positiv aus. Nickel und Volckens wollen deshalb der Hauptversammlung eine Dividendenerhöhung von 50 auf 65 Cent vorschlagen. Der Net Asset Value je Aktie lag mit 23,60 Euro um acht Prozent über dem Vorjahreswert.

Das Konzernergebnis ging um 17 Prozent von 220,8 auf 183,9 Millionen Euro zurück, sei aber das bisher zweitbeste in der Firmengeschichte nach 2015, betonte Nickel. Der Rückgang hing vor allem mit den Neubewertungen und geringeren Immobilienverkäufen zusammen. So wurden aus dem Verkauf von langfristig gehaltenem Immobilienvermögen im Vorjahr nur 23,3 Millionen Euro lukriert. 2015 waren es noch 36,5 Mio. Euro. Das Neubewertungsergebnis lag mit 138,3 Mio. Euro ebenfalls deutlich unter dem Vorjahresrekordwert von 213,8 Mio. Euro.

"Cube"-Verkauf "profitabelste Transaktion"

Noch "mit keinem Cent" in der 2016er-Bilanz abgebildet ist übrigens der im Jänner vollzogene Verkauf des geplanten Büroprojekts "Cube" am Berliner Hauptbahnhof. Diesen Verkauf nannte Nickel "die mit Abstand profitabelste Transaktion, die ich je gemacht habe – und wohl auch machen werde". Das Projekt "Cube" erwarb ein Investor, die CA Immo baut ihn und vermietet ihn.

Was die Strategie des Unternehmens betrifft, werde man weiter in jenen Städten bleiben, "wo wir schon Teams haben und wo wir uns auskennen", so Nickel. Das ist vorrangig Deutschland, die dortige "Land Bank", die man 2007 mit der Übernahme der bundeseigenen Verwertungsgesellschaft ehemaliger Bahnliegenschaften zukaufte, werde das Unternehmen "noch mindestens fünf Jahre lang beschäftigen", ist sich Nickel sicher. Diese Eigenentwicklungen lassen sich weiterhin mit einer stabilen sechsprozentigen Rendite verkaufen, während die Spitzenrenditen von Büroobjekten etwa in München und Berlin schon "weit unter vier Prozent" liegen würden.

Verkauf von Non-Core fast abgeschlossen

Sukzessive hat sich die CA Immo in den vergangenen Jahren von Immobilien getrennt, die nicht zum Kerngeschäft ("Non-Core") gehören. Im Vorjahr wurden so 336 Millionen Euro eingenommen, seit 2012 eine runde Milliarde. Dieses Programm sei nun aber "weitgehend abgeschlossen", so Nickel.

In CEE will man hingegen weiter zukaufen. Im Vorjahr wurde um 172 Millionen Euro der Budapester Bürokomplex Millennium Towers erworben, der jährliche Mietertrag liegt laut Nickel bei zwölf Millionen Euro. Man sehe sich in CEE derzeit vieles an, so der CEO.

In Bukarest stellt die CA Immo im Frühjahr 2018 den Orhidea Tower fertig, dieser ist derzeit zu 40 Prozent vermietet. Laut Nickel ist geplant, den Turm im Bestand zu halten. (Martin Putschögl, 22.3.2017)