6,5 Milliarden Euro an Immobilienvermögen verwaltet das Hamburger Investmenthaus Warburg-HIH Invest für seine institutionellen Investoren. Rund 600 Millionen davon sind in Österreich investiert, und zwar derzeit in zwölf Objekten. Das bekannteste davon dürfte das Einkaufszentrum "Citygate" in Wien-Floridsdorf sein, es wurde im Jänner 2016 für einen Immobilien-Spezialfonds erworben. Weitere bekannte österreichische Immobilien, die man im Portfolio hat, sind etwa das Intercity Hotel beim Wiener Westbahnhof oder das Motel One am Hauptbahnhof.

Standort in Wien eröffnet

Damit die Hamburger "näher an die österreichischen Assets heranrücken", vor allem aber auch deshalb, weil laut Warburg-HIH-Invest-Geschäftsführer Alexander Eggert großes Interesse auch unter deutschen Investoren am österreichischen Markt herrscht, hat man nun per Anfang September einen Standort in Wien eröffnet. Leiten wird die Niederlassung Martin Sabelko, der einst von Prag aus das Osteuropa-Geschäft von CBRE verantwortete. Er bezieht in diesen Tagen mit fünf Mitarbeitern das neue Büro im 12. Stock des Media Towers in der Taborstraße.

Sabelko will nun von hier aus das 600-Millionen-Portfolio recht bald "verdoppelt" haben, und glaubt dies auch "zeitnah" schaffen zu können. Dieses "zeitnah" wird auf Nachfrage später von ihm auf einen Zeitraum von bis zu 24 Monaten taxiert; Druck wolle man ihm diesbezüglich aber keinen machen, betonte Warburg-HIH-Manager Andreas Schultz. "Wir hoffen zwar auf schnelles Wachstum, aber wenn es länger dauert als zwei Jahre – kein Problem."

Nur institutionelle Investoren

Der Wiener Markt sei "langweilig – im positiven Sinn", sagte Schultz dann auch beim Pressegespräch am Dienstag. "Diese Stabilität ist unseren Investoren sehr wichtig." 92 Prozent der Investoren in die von Warburg-HIH Invest Real Estate gemanagten Fonds stammen aus Deutschland, Österreich ist mit vier Prozent zwar weit abgeschlagen, aber immerhin zweitstärkster Herkunftsmarkt der Anleger-Gelder. Die Investoren sind ausschließlich Institutionelle, wobei man derzeit "sehr versicherungslastig" sei, wie Eggert sagte. Pensionsfonds, Versorgungskassen oder Regionalbanken sieht man aber ebenfalls als Zielgruppe.

In Sachen Investments wird "alles außer Wohnen" gesucht, hauptsächlich Büro- und Einzelhandelsimmobilien, aber auch Hotels – und hier insbesondere das 3- und 4-Sterne-Segment. Man sieht sich in Wien und den Landeshauptstädten, fallweise auch in "Drittstädten" um, so Sabelko. Von den Volumina her nannte der neue Österreich-Geschäftsführer Losgrößen von 20 bis 80 Millionen Euro je Investment als ideal, größere Deals könnten aber beispielsweise auch als sogenannte "Club-Deals", also Kooperationen von mehreren Investoren, durchgeführt werden.

Neue Standorte auch in Polen und Niederlanden

Von Wien aus werde außerdem auch die Märkte Tschechien und Ungarn beackert, wobei man in Tschechien neben Prag durchaus auch Brünn im Fokus hat, in Ungarn sich aber auf Budapest beschränken will. "Ungarn polarisiert momentan", sagte Eggert; die politische Situation bringe manche Investoren dazu, ein Investment auszuschließen.

Auch in Polen sei das der Fall, allerdings sind die Marktverhältnisse dort – zumindest in den größeren Städten abseits von Warschau – derzeit so attraktiv, dass Warburg-HIH Invest dort demnächst eine eigene Niederlassung eröffnen will. Auch in den Niederlanden ist dieser Schritt geplant.

Immer mehr Forward-Deals

"Es ist mehr Geld da, als gute Projekte vorhanden sind", sagte Sabelko. Geschwindigkeit sei deshalb entscheidend, und hier sieht man sich, was die internen Abläufe betrifft, gut gerüstet.

Früher sei es üblich gewesen, mit einem Abschluss bis zur Fertigstellung zu warten, oder sogar erst noch ein "Rumpf-Geschäftsjahr" abzuwarten. Heutzutage gäbe es immer mehr "Forward-Deals", also Transaktionen noch vor Fertigstellung einer Immobilie. "So zeitige Einstiege in Projekte wie jetzt habe ich noch nie gesehen", so Sabelko.

Gekauft werde schon ab dem Erhalt der Baugenehmigung, oder bei einer Vorvermietung von 70 bis 80 Prozent, dann aber oft mit Garantie für die Vermietung der restlichen Flächen. "Das bedingt vertrauenswürdige Partner", so Sabelko.

"Bubble sehen wir nicht"

Nicht nur ge-, sondern auch verkauft wurde in den vergangenen zwei Jahren sehr viel, betonte Eggert. Es wurden also durchaus auch Gewinne durch Wertsteigerungen "abgeholt"; generell sei es aber "schwierig, unsere institutionellen Kunden davon zu überzeugen, Assets – auch mit hohen Aufschlägen – zu verkaufen". Denn es gäbe schlicht kaum ähnlich rendite-trächtige Alternativen zu den Immobilien.

Dass der Markt auf eine Blase zusteuere, glaubt man aber nicht. "Wir befinden und zwar in einer Hochpreisphase, das ja", so Eggert. Diverse andere Indikatoren – der "vernünftige" Einsatz von Fremdkapital, die "kaum spekulative" Bautätigkeit, die hohe Nachfrage am Mieten-Markt und die stabilen Volkswirtschaften – würden aber nicht auf eine Blase hindeuten. Auch die Renditen seien "weit unter denen von 2007", und es sei gut denkbar, dass sie auch auf sehr lange Zeit nicht mehr dorthin zurückkehren würden, wo sie kurz vor Ausbruch der jüngsten Wirtschaftskrise waren.

"Wir sehen die Bubble nicht", assistierte Sabelko – und fügte hinzu: "Auch 'Cowboy-Investoren' wie bei früheren Blasen sind jetzt nicht mehr dabei." (Martin Putschögl, 12.9.2017)