Der Markt für Vorsorgewohnungen in Wien – Wohnungen, die nicht für den Eigenbedarf gekauft werden, sondern um sie zu vermieten – hat in den vergangenen Jahren stark zugelegt. Laut einem am Dienstag von EHL Immobilien präsentierten Marktbericht stieg die Anzahl der direkt von Wiener Bauträgern verkauften Vorsorgewohnungen seit 2015 sprunghaft an, von damals 515 zunächst auf 555 (2016) und schließlich auf 950 (2017).

Für heuer erwartet man bei EHL eine weitere Steigerung auf rund 1.000 verkaufte Einheiten. Rund jede dritte von EHL vermittelte Eigentumswohnung werde als Vorsorgewohnung gekauft, berichtete Firmenchef Michael Ehlmaier. Vom gesamten Wiener Bauträgermarkt seien es etwa 15 Prozent.

Ausgewiesene Umsatzsteuer

Die eine oder andere Unschärfe mag es in der zuvor erwähnten Statistik aber durchaus geben. Der große Sprung von 2016 auf 2017 sei möglicherweise nicht ganz so stark ausgefallen, räumte EHL-Expertin Sandra Bauernfeind, Geschäftsführerin der EHL Immobilien Management, ein. Vereinzelt sei es wohl auch zu verspäteten Verbücherungen gekommen.

EHL hat die Daten außerdem mithilfe von Immo United aus dem Grundbuch abgefragt, dabei hat man speziell darauf geschaut, bei welchen Kaufverträgen die Umsatzsteuer ausgewiesen wurde – und so die Vorsorgewohnungen definiert. (Vorsorgewohnungen werden üblicherweise ohne Umsatzsteuer gekauft, das ist einer der steuerlichen Vorteile des Modells.) Weiters wurden Wohnungen mit Größen ab 100 Quadratmeter und Kaufpreisen ab einer Million Euro herausgefiltert.

Volumen von 200 Millionen Euro

Übrig blieben für 2017 besagte 950 Wohnungen, das Kaufpreisvolumen erreichte damit im Vorjahr knapp 200 Millionen Euro. Für heuer rechnet man hier trotz der erwarteten 1.000 Einheiten nur mit einer minimalen Steigerung, und das hat einen Grund: "Die Wohnungen werden immer kleiner", so Bauernfeind.

David Breitwieser, Leiter der Abteilung Wohnimmobilien, assistierte: "Noch vor ein paar Jahren sagte man, 55 Quadratmeter ist die perfekte Größe für eine Vorsorgewohnung. Mittlerweile liegen wir aber bei 36 bis 40 Quadratmetern."

Neben den schon länger steigenden Grundkosten sind zuletzt auch die stark nach oben schießenden Baukosten ein Thema geworden, schließlich stiegen die Einkommen der potenziellen Mieter nicht annähernd im selben Ausmaß wie die Wohnungspreise. "Der Letztnutzer ist der Mieter – und dessen Leistbarkeit ist die Grenze", so Breitwieser. "Recht viel kleiner" können die Wohnungen nun aber nicht mehr werden; die Grenze markiert die in der Wiener Bauordnung verankerte Mindestgröße einer Wohnung mit 30 Quadratmetern.

Rund 4.000 Euro pro Quadratmeter

Der durchschnittliche Kaufpreis einer Wiener Vorsorgewohnung ist so von 2016 auf 2017 sogar gesunken, von fast 230.000 auf 209.000 Euro. Der Netto-Kaufpreis pro Quadratmeter lag 2016 schon knapp über 4.000 Euro, sank 2017 auf 3.099 Euro und wird für 2018 bei 4.120 Euro erwartet. In diesem Zusammenhang warnen Marktbeobachter schon seit einiger Zeit, dass ab einer gewissen Preisgrenze die Wiedervermietung einer Vorsorgewohnung nach Auszug des ersten Mieters schwierig werden könnte. Ehlmaier sieht diese Gefahr aber jedenfalls bei gut geschnittenen kleinen Vorsorgewohnungen, die um Bruttomieten bis etwa 750 Euro vermietet werden, nicht gegeben.

Die im Schnitt erzielten Nettomieten pro Quadratmeter und Monat stiegen nur leicht von 11,30 Euro im Jahr 2015 auf 11,64 Euro in 2017, für heuer wird mit 11,90 Euro gerechnet. Die in den vergangenen Jahren wegen der stärker anziehenden Kaufpreise deutlich gesunkenen Renditen hätten nun aber eine Talsohle erreicht, glaubt man bei EHL. Sie dürften sich demnach nun bei 3,2 bis 3,8 Prozent einpendeln.

Viele Projekte in "Flächenbezirken"

Wie der "1. Vorsorgewohnungsmarktbericht" auch zeigt, sind es vor allem die sogenannten "Flächenbezirke" in Wien, in denen in letzter Zeit besonders viele Vorsorgewohnungen gebaut wurden. Dort sind noch Grundstücke zu vernünftigen Preisen zu haben, deshalb verlagerte sich das Geschehen in Bezirke wie die Donaustadt, wo seit 2015 mehr als 300 Einheiten verkauft wurden, und Favoriten, wo es 230 Einheiten waren.

In der Donaustadt wird gerade auch eines der größten Vorsorgewohnungsprojekte Wiens errichtet: In der Stadlauer Straße baut die Haring Group ein Projekt mit 408 Eigentums- beziehungsweise Vorsorgewohnungen. Im 12. Bezirk (Meidling) baut beispielsweise auch die Buwog gerade an einem größeren Projekt mit 144 Wohneinheiten, hier war kürzlich die Dachgleiche.

Neue Käuferschichten

In Favoriten wurde schon im Vorjahr das Wohnturmprojekt "My Sky" von Strauss & Partner fertiggestellt, in dem EHL 128 Eigentumswohnungen vermittelte. Bei diesem Projekt habe sich ein gewisser Wandel in der Käuferschicht, der in den vergangenen Jahren stattgefunden hat, besonders deutlich gezeigt, so Bauernfeind: Zuvor habe man es viel häufiger mit Kunden zu tun gehabt, "die drei bis fünf Wohnungen pro Jahr kaufen".

Mittlerweile würden auch Familien, die etwas Geld am Sparbuch liegen haben, überlegen, in eine Vorsorgewohnung zu investieren. "Und diese Kunden identifizieren sich mit den Wohnungen viel mehr, die wollen auch reingehen vor dem Kauf und oft auch bei der Einrichtung mitreden." Bei My Sky sei dann in der Bauphase etwa ab dem Zeitpunkt, wo man die einzelnen Wohnungen betreten konnte, "der Verkauf super gelaufen", sagte Breitwieser.

Wieder mehr Fremdkapital im Spiel

Die "Mehrfachtäter", wie sie Bauernfeind bezeichnete, seien natürlich trotzdem noch am Markt, und manchmal werden auch ganze Projekte, die für Vorsorgewohnungskäufer gedacht waren, an Investoren verkauft.

Und was die Finanzierung der Käufe betrifft, habe der Anteil von Fremdkapital zuletzt wieder zugelegt, so Bauernfeind. Typischerweise seien heute 50 bis 60 Prozent Fremdkapital im Spiel. Und mit der etwas gewandelten Käuferschicht habe sich noch etwas geändert, sagte Ehlmaier: "Früher war die Vorsorgewohnung viel mehr ein Steuerprodukt als heute, also ein Vehikel, um Steuern zu optimieren." Das sei nun vorbei: "Man kauft heute eine Vorsorgewohnung eher, um nachhaltig zu veranlagen." (Martin Putschögl, 14.2.2018)