Zinshäuser sind heiß begehrt. Nicht nur bei Mietern, sondern auch bei Investoren und daher bei Maklern: Mancher Eigentümer eines schönen Gründerzeithauses kann sich vor Anfragen kaum noch retten, hieß es bei der Präsentation des aktuellen Zinshausmarktberichtes von Otto Immobilien vor kurzem. "Eine Eigentümerin hat innerhalb eines Jahres 55 Briefe von Leuten erhalten, die ihr Zinshaus kaufen wollten" – teilweise mit kreativen Begründungen, berichtete der Geschäftsführer Eugen Otto berichtete.

Das Interesse an den Gründerzeithäusern, die von vielen als stabile Wertanlage gesehen werden, hielt auch im Jahr 2017 an. Nach vorläufigen Zahlen wechselten Zinshäuser im Gesamtwert von 982 Millionen Euro den Besitzer; und aufgrund des üblichen "Nachlaufs" an Deals, die erst zu einem späteren Zeitpunkt im Grundbuch aufscheinen, dürfte die Milliarden-Euro-Grenze übersprungen werden, erwartet man bei Otto Immobilien.

Manche Zinshausbesitzer seien aber aktuell verunsichert, berichtete Wohnimmobilienexperte Richard Buxbaum: Erst im Jänner wurde ein OGH-Urteil veröffentlicht, wonach bei Lagezuschlägen die "faktische Umgebung" zu beachten ist – und nicht einfach nur, wie bisher, die in der Lagezuschlagskarte der Stadt Wien festgelegten Beträge aufgeschlagen werden dürfen."Wir sind häufig mit Fragen dazu konfrontiert, wie sich dieses Urteil auswirkt", so Eugen Otto.

Offene Fragen

Bis dato wirke es sich aber "gar nicht" aus, ein ausschlaggebender Faktor für einen Verkauf sei diese offene Frage also nicht, zumindest nicht alleine: "Aber im Bouquet motiviert dieses Thema vielleicht zum Verkauf", so Otto. Derzeit gebe es aber die Hoffnung, dass in diesem Bereich Klarheit geschaffen wird. Otto empfiehlt, sämtliche Merkmale, über die eine Liegenschaft verfügt – etwa was Verkehr, Infrastruktur und Image der Lage angeht –, zu sammeln und diese als Beilage den Mietern bei Mietvertragsabschluss vorzulegen. Hundertprozentige Sicherheit gebe es aber nicht.

Wohl auch deshalb wird am Zinshausmarkt eine Zunahme von Kurzzeit-Vermietungen beobachtet, mit denen die Einschränkungen des Mietrechtsgesetzes umgangen werden. "Momentan ist das noch relativ leicht, weil es Firmen gibt, die sich darauf spezialisiert haben", so Buxbaum. Das zeigt auch ein Blick auf die Online-Vermietungsplattform Airbnb, wo zahlreiche Wohnungen in dem einen oder anderen "traditional Viennese house" angeboten werden.

Bei Immobilienentwicklern besonders begehrt sind laut Otto-Zinshausexperten Thomas Gruber teilweise oder gänzlich leerstehende Gebäude. Das treibe die Quadratmeterpreise für ein solches Haus in teils schwindelerregende Höhen von bis zu 4000 Euro – auch das sei eine Überlegung mancher Eigentümer, wenn es um die Suche nach möglichen Nachmietern geht.

Abrisse unbekannt

Um rechtlichen Veränderungen vorzugreifen, würden Häuser zudem parifiziert, so Buxbaum. Das bedeutet, dass die Mietwohnungen als Eigentumswohnungen abverkauft werden. Im Vorjahr waren das laut Otto-Erhebung in Wien 53 Häuser. "Das entspricht dem langjährigen Mittel", sagte Martin Denner, Leiter der Abteilung Immobilien Research beim Maklerunternehmen.

Die meisten Zinshäuser kamen im Vorjahr dem 16. Bezirk abhanden, wo aus gleich zwölf Mietshäusern Objekte mit Eigentumswohnungen wurden. Seit 2009 fielen auf diese Weise 1090 Häuser aus der Rechnung von Otto Immobilien, bei der nur Häuser berücksichtigt werden, die zwischen 1848 und 1918 erbaut wurden.

Wieviele der alten Gründerzeithäuser 2017 verschwanden, weil sie abgerissen wurden, weiß man indes weder bei Otto Immobilien, noch bei der Stadt Wien auf Standard-Anfrage: "Abrisse, die in keiner Schutzzone stattfinden, sind nicht bewilligungspflichtig", sagt Hannes Kirschner, Sprecher der Baupolizei (MA 37).

Keine Geheimtipps mehr

Innerhalb von Schutzzonen waren es zwischen 2013 und 2016 insgesamt 100 Objekte, wobei es sich bei zwei Drittel davon um Abbrüche von Nebengebäuden gehandelt habe, die das Stadtbild nicht beeinflusst hätten.

In letzter Zeit gab es immer wieder Aufregung über Abrisse von Gründerzeithäusern. Ob die Anzahl der Abrisse tatsächlich zugenommen hat, will Kirschner nicht beurteilen: "Das fällt heute vielleicht auch mehr auf als früher."

Geheimtipps gibt es heute in Wien für Zinshausinvestoren kaum noch. Otto empfiehlt, dem Verlauf der zukünftigen U-Bahn-Linien zu folgen. Der Ausbau beeinflusse den Markt positiv, weil neue Gebiete in den Fokus rücken, so Gruber. Aber nicht nur: "Denn vielleicht sind Dachausbauten nicht möglich, wenn darunter gerade ein U-Bahn-Schacht gegraben wird." (Franziska Zoidl, 21.3.2018)