Wien – Immobilienentwickler müssen für die Realisierung ihrer Projekte zwangsläufig auf Kredite zurückgreifen. Da die heimischen Banken aber bereits auf einem großen Immobilienportfolio sitzen (durch Kreditvergabe bzw. Beteiligungen), zeigen sich manche Häuser zögerlich bei der Geldleihe. Auch die Vorgaben von Basel II (Banken müssen Kredite mit Kapital absichern) führen dazu, dass Banken sich risikoaverser verhalten. Hinzu kommt, dass die Zeiträume für die Aufstellung einer Finanzierung im Immoprojektbereich oft so knapp sind, dass Banken mit ihrer Prüfung gar nicht so schnell reagieren können, wie der Markt es erfordern würde.

"Immobilienentwickler haben mit Crowdinvesting hier einen neuen Zugang zu Kapital entdeckt", erklärt Christoph Urbanek von der Sozietät DLA Piper Weiss-Tessbach. Mit einer Crowdfinanzierung sei innerhalb von ein bis zwei Wochen die Aufbringung von bis zu einer Million Euro kein Problem, sagt Urbanek. Dort, wo Banken das Risiko in dieser Assetklasse nicht mehr tragen wollen, springen Investoren ein.

Diese Situation bringt aber zwei Themen mit sich, erklärt Urbanek:

· Absicherung Bei der Finanzierung mittels Crowdplattform zeichnen Investoren zumeist Nachrangdarlehen. Damit haben sie nur eingeschränkte Rechte, im Fall das Falles wieder zu ihrem Geld zu kommen. Denn im Fall einer Insolvenz sind Nachrangdarlehensnehmer immer schlechtergestellt als andere Beteiligungsformen.

· Zinsen Die Zinsen kommen in diesem Bereich mittlerweile auch wieder zurück. Die Frage, die Urbanek in diesem Zusammenhang stellt, ist, ob Investoren, die über eine Crowdplattform in solche Immobilienprojekte investieren, ihre Risiken auch tatsächlich kennen. "Konsumenten sind keine Investmentprofis", sagt Urbanek. Der Rechtsexperte sieht hier den Konsumentenschutz gefordert, denn den gebe es bei Crowdprojekten kaum bis gar nicht. "Die Aufklärung über die verschiedenen Investmentformen, die Kategorien bei Anleihen oder andere Pflichten, die mit einem Investment verbunden sind, fällt weg."

Erweitertes Arbeitsfeld

Mit dem Run auf die Crowdfinanzierung verändert sich auch das Spektrum für Anwälte. Er werde immer stärker für Finanzierungsthemen zurate gezogen, sagt Urbanek. "Bei der finanziellen Strukturierung eines Projekts sind wir jetzt vermehrt einbezogen als früher." Hier werde auch mit Fondsmanagern kooperiert, weil die wiederum oftmals auf Cashbeständen sitzen und Anlageprojekte suchen.

Anleger jedoch lockten die Zinsen, die immer noch weit höher sind als bei jeder sonstigen Sparform. "Damit setzt der Mut zum Risiko oft aber genau bei dem Publikum ein, das nicht immer sehr finanzaffin ist", sagt Urbanek. Der einzige Vorteil sei laut dem Anwalt, dass es in diesem Bereich noch zu keinen großen Pleiten gekommen sei. Der Run auf Crowdplattformen ist indes ungebrochen. Mittlerweile gibt es mit Homerocket.com auch eine eigene Immo-Crowdplattform.

Die österreichischen Crowdinvestingplattformen haben im Vorjahr mehr als 34 Millionen Euro finanziert. Das entspricht laut Crowdcircus.com einer Steigerungsrate von 54 Prozent im Vergleich zum Jahr 2016. Im Vergleich zu 2015 entspricht das einer Steigerung von satten 400 Prozent. (Bettina Pfluger, 7.4.2018)