Wien – Immobilien gelten in Zeiten entschwundener Zinsen als ertragversprechende Investitionen und erfreuen sich lebhafter Nachfrage, auch bei Privatanlegern. Diese stecken immer häufiger in Form von Crowdinvesting ihr Geld in Immobilienprojekte, die zuletzt sogar zum Zugpferd dieser jungen, alternativen Finanzierungsform geworden sind. Laut Zahlen des Branchenportals Crowdcircus.com sind heuer bis Ende Februar insgesamt 5,4 Millionen Euro vom Schwarm finanziert worden, davon flossen fast drei Viertel der Gesamtsumme in Immobilienprojekte.

Einen Schritt weiter geht Anwalt Christoph Urbanek von der Kanzlei DLA Piper Weiss-Tessbach, der in sogenannten Initial Coin Offerings (ICOs) eine zukunftsträchtige Finanzierungsform für Immobilienprojekte sieht. Dabei werden Investoren basierend auf der auch von Kryptowährungen wie Bitcoin genutzten Blockchain-Technologie spezielle Coins oder Token zugeteilt, die mit gewissen Rechten, etwa auf Tilgung sowie Zinszahlungen oder sonstigen Ausschüttungen, ausgestattet sind. Urbanek ortet in der Branche nämlich den "Drang, nach neuen Finanzierungsmethoden zu suchen", wobei ein ICO eine neue Investorenschicht in den Markt bringen würde. "Mit Token spreche ich eine andere Community an", betont Urbanek.

Mit FMA koordinieren

Wichtig ist aus seiner Sicht, die Finanzmarktaufsicht FMA bei der Ausgestaltung der Transaktion ins Boot zu holen. "Dieser Weg muss beschritten werden, denn Investoren brauchen Rechtssicherheit." Und diese sei derzeit nur teilweise gegeben, solange es für ICOs kein eigenes Regelwerk ähnlich dem Alternativfinanzierungsgesetz für Crowdinvesting gebe – aus Urbaneks Sicht eine Notwendigkeit. "Das wäre auch für den Wirtschaftsstandort Österreich wichtig." Zwar hat Finanzminister Hartwig Löger einen "Fintech-Regulierungsrat" ins Leben gerufen, der Kryptowährungen und ICOs einen Rechtsrahmen verpassen soll – bei Letzteren schwebt dem Minister etwa ein digitaler Prospekt vor, der von der FMA genehmigt werden muss. Unklar bleibt, auch für Urbanek, bis wann Ergebnisse vorliegen werden.

Er glaubt vielmehr, dass schon zuvor ein Anbieter mit einem von der FMA abgesegneten Immobilien-ICO vorpreschen wird, denn "die Leute haben ein bisschen Goldgräberstimmung derzeit". Unter dem Radar würde sich einiges tun, denn es sei die "logische Weiterentwicklung" von Crowdinvesting auf der Immobilienseite. Zielgruppe eines ICO seien aber Privatanleger, institutionelle Profiinvestoren für solche Transaktionen zu begeistern werde sich als schwieriger erweisen.

"Die Immobilienbranche steckt in Sachen Digitalisierung noch in den Kinderschuhen", ergänzt Florian Huber von der Pricma Immobilienberatung. Er glaubt, dass der "erste Präzedenzfall" in Österreich in Sachen Immobilien-ICO nicht lange auf sich warten lassen wird. "Digitalisierung ist nicht aufzuhalten", sagt Huber, "und die Blockchain-Technologie ist das Element, das dem Ganzen noch einen Boost gibt." (Alexander Hahn, 14.4.2018)