Das Konzept einer Vorsorgewohnung klingt denkbar einfach. Eine Wohnung wird gekauft, um sie dann weiterzuvermieten und so laufend Einnahmen zu lukrieren. Zudem winken steuerliche Vorteile. "Spätestens seit der Finanzkrise wollen viele Anleger ihr Geld nicht mehr in Aktien stecken", so Gabriele Zgubic, Leiterin der Abteilung Konsumentenpolitik bei der Arbeiterkammer (AK), jüngst bei einem Pressegespräch.

Daher wenden sich Menschen zunehmend dem "Betongold" zu. Immer öfter werden Vorsorgewohnungen nicht von Vermögenden gekauft, sondern von Durchschnittsverdienern, die sich ein wenig Geld angespart haben. Rund 1.000 Wohnungen sollen in Wien heuer an Anleger gehen, das hat der Immobiliendienstleister EHL vor kurzem errechnet.

Vier Anbieter im Test

Ganz unkompliziert sind Vorsorgewohnungen aber nicht, wie eine Analyse der Arbeiterkammer nun zeigt. Dafür wurden von vier Anbietern – Buwog, JP Immobilien, Wiener Privatbank, Raiffeisen Vorsorgewohnung – mittels Mystery-Shopping Angebote für eine Singlewohnung mit 50 bis 60 Quadratmetern Größe eingeholt und analysiert.

Das Resümee: "Es gibt nicht nur Vorteile, sondern im Gegenteil: Es gibt eine ganze Latte an Risiken, die schlagend werden können", so Christian Prantner, Finanzdienstleistungs-Experte der AK.

Ein Kritikpunkt: Die Werbung für Neubauprojekte falle zu optimistisch aus. Dabei sei der Kauf einer Immobilie keineswegs risikolos, ein Eigenmittelanteil von mindestens 30 Prozent empfehlenswert. Auch der stark beworbene Steuervorteil sei nicht so einfach wie dargestellt. Die Beratung durch einen Steuerberater werde sogar von den meisten getesteten Anbietern empfohlen, im schlimmsten Fall droht sonst nämlich eine saftige Steuernachzahlung, warnt Prantner.

Auch die Renditeversprechen seien oftmals zu optimistisch, kritisiert die AK: "Eine versprochene Gesamtrendite von 3,5 Prozent ist zu hinterfragen", so Prantner. Für die Mietrendite wird in der Regel der Jahresnettomietertrag auf den Kaufpreis umgelegt, manche Nebenkosten – etwa für Kaufvertrag und Finanzierung – nicht immer transparent ausgewiesen.

"Wenn man diese Kosten miteinberechnet, dann kann es sein, dass sich die Mietrendite besonders im ersten Jahr halbiert", so Prantner. Zwar gebe es "umfangreiche Unterlagen", da werde aber oft mit unverständlichen Kürzeln und unterschiedlichen Quadratmeterangaben gearbeitet.

Unklare Vertragspartner

Für Konsumenten sei in vielen Fällen schon verwirrend, wer der Vertragspartner ist, erklärte AK-Wohnrechtsexperte Walter Rosifka. Bei den Mystery-Shoppern war es einmal das Finanzinstitut, einmal der Bauträger selbst, zweimal ein Makler. "Man muss sich schon bewusst sein, dass es unterschiedliche Akteure gibt", so Rosifka – und nicht alle bei Leistungsstörungen haften.

Überhaupt fand die AK bis zu 34 rechtswidrige Klauseln in den Kaufvertragsvordrucken, die beispielsweise die Rechte auf Gewährleistung einschränken oder dem Bauträger weitreichende Änderungsvorbehalte einräumen – etwa was die spätere Bebauung des Grundstückes betrifft.

Auch in den ebenfalls ausgehändigten Mustermietverträgen stieß Rosifka auf bis zu 64 rechtswidrige Klauseln. So werde etwa versucht, an künftige Mieter Kosten abzuwälzen, was aber vor Gericht nicht hält – und zusätzliche Kosten für die Eigentümer bedeutet. Die vier Anbieter, die untersucht wurden, seien nun zur Unterlassung dieser rechtswidrigen Klauseln aufgefordert worden, eine positive Reaktion darauf habe es bereits gegeben.

Kritik aus der Branche

Umgehend Kritik an der Analyse gab es vonseiten der Wiener Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder: "Die AK fordert selbst immer wieder, dass Wohnen leistbarer werden muss. Das funktioniert nur, wenn viele neue Wohnungen errichtet und gekauft werden", so Fachgruppenobmann Michael Pisecky.

Doch auch bei der Arbeiterkammer wird betont, dass man nicht gegen Vorsorgewohnungen per se ist. "Die eigentliche Frage ist aber, wer daran verdient", so Zgubic. Als Alternative zur Vorsorgewohnung wird zu Immobilieninvestmentfonds geraten – oder dem Kauf einer Wohnung, die man dann selbst nutzt. (Franziska Zoidl, 24.4.2018)