Das Mietkaufmodell in Wien
Das Mietkaufmodell fußt grundsätzlich in erster Linie auf der Förderung, und in zweiter Linie gibt es gesetzliche Regelungen im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, die zur Anwendung kommen. In Wien ist der Kauf aller Wohnungen, die nach den Bestimmungen des Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz (WWFSG) 1989 gefördert wurden, möglich – unabhängig davon, ob sie von gemeinnützigen Bauvereinigungen oder von einem gewerblichen Bauträger errichtet wurden.
Grundlegende Voraussetzungen für den Kauf einer Genossenschaftswohnung
Ein Kauf ist allerdings nur dann möglich, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
- Es darf sich nicht um eine Baurechtsliegenschaft handeln
- Es muss sich um eine Wohnung handeln, bei der der Finanzierungsbeitrag über dem Betrag der Superförderung lag
Die Superförderung
Die Superförderung wurde im Jahr 2000 als ein Finanzierungsbeitrag von maximal 50 Euro pro Quadratmeter definiert. Dieser Betrag wurde jährlich valorisiert und liegt derzeit bei rund 69 Euro pro Quadratmeter bei neu errichteten Wohnungen.
Wenn Finanzierungsbeiträge verlangt wurden, die über diesem Betrag liegen und es sich nicht um eine Baurechtsliegenschaft handelt, dann ist ein Kauf grundsätzlich möglich. Wenn es sich um ein Objekt handelt, bei dem der Finanzierungsbeitrag unter der Superförderungsgrenze lag, ist ein Kauf nicht möglich.
Kauf einer Genossenschaftswohnung bei Erstbezug
Wichtig für den Kauf oder für die Berechtigung zum Kauf einer Genossenschaftswohnung ist die Mietdauer. Wenn ein Mieter als Erstbezieher in die Wohnung eingezogen ist, so hat er das Recht, zwischen dem 10. und dem 15. Bestandsjahr des Gebäudes einmalig vom Vermieter ein Anbot zum Kauf zu verlangen.
Kauf einer Genossenschaftswohnung bei Bestandsobjekten
Wenn ein Mieter später eingezogen ist, dann richtet sich der Zeitrahmen zur Kaufoption nicht nach dem Alter des Gebäudes, sondern nach der Mietdauer des Mieters. Der Mieter muss zumindest zehn Jahre Mieter gewesen sein, und im Zeitraum zwischen dem 10. und dem 15. Jahr seiner Mietdauer kann er einmalig von seinem Vermieter ein Anbot verlangen.
Ablauf beim Kauf einer Genossenschaftswohnung
Beim Kaufwunsch muss der Mieter den Vermieter kontaktieren. Am besten erfolgt dies in Schriftform, zum Beispiel: "Bitte legen Sie mir ein Anbot zum Kauf meiner Wohnung."
Der Vermieter ist dann verpflichtet, innerhalb von drei Monaten ein Anbot an den Mieter zu legen. Daraufhin hat der Mieter sechs Monate lang Zeit, dieses Anbot anzunehmen oder abzulehnen. Nimmt der Mieter das Anbot nicht an, ist sein Kaufrecht verwirkt. Nimmt er das Anbot an, kommt es in weiterer Folge zu den vereinbarten Konditionen zu einem Kaufvertrag, der abgewickelt wird.
Üblicherweise werden Käufe mit Stichtag 31. Dezember beziehungsweise 1. Jänner gemacht. Das ist zwar nicht im Gesetz verankert, aber es hat sich aus der Praxis ergeben, da dies auch der Stichtag ist, an welchem jährliche Abrechnungen zu leisten sind.