Seit Monaten warten die Oppositionsparteien und die Immobilienwirtschaft darauf, nun ist der Entwurf für die Wiener Bauordnungsnovelle endlich öffentlich einsehbar. Einige Eckpunkte waren von den rot-grünen Verhandlern zwar schon im April bekanntgegeben worden, im Detail wusste man aber bis vor kurzem nicht über viele weitere Details sowie die genauen Formulierungen Bescheid.

Nur noch 25 Quadratmeter Mindestgröße

Und so enthält der Entwurf nun einige kleinere bis größere Überraschungen. In Paragraf 119 etwa, wo die Mindestgröße einer Wohnung festgelegt wird. Sie soll von den bisher geltenden 30 auf nur noch 25 Quadratmeter herabgesetzt werden. Mit dieser Maßnahme will man laut den Erläuterungen zur BO-Novelle dem Umstand Rechnung tragen, dass die durchschnittliche Personenzahl je Haushalt in den vergangenen Jahren und Jahrzehnten immer weiter zurückgegangen beziehungsweise die Zahl der Ein-Personen-Haushalte immer weiter gestiegen ist. Diese neue Regelung (sofern sie beschlossen wird) dürfte aber auch den Errichtern von Vorsorgewohnungsprojekten zugutekommen, denn gerade diese Einheiten wurden in den vergangenen Jahren immer kleiner.

Außerdem soll es künftig nicht mehr zwingend getrennte Bäder und WCs geben. "Jede Wohnung muss zumindest über einen Aufenthaltsraum und einen Sanitärraum verfügen", heißt es im neuen Entwurf lapidar. Dies soll in erster Linie "der besseren und kostengünstigeren barrierefreien Gestaltung der Sanitärräume" dienen. Die zuvor geltende Regelung, dass ab zwei Aufenthaltsräumen "mindestens eine Toilette in einem separaten Raum" untergebracht werden muss, ist nicht mehr vorgesehen.

Kellerabteile nur noch Kür

Und noch eine gravierende Änderung könnte mit der neuen Bauordnung auf künftige Bewohner neuer Wohneinheiten zukommen: Einlagerungsräume (Kellerabteile) sollen nicht mehr verpflichtend geschaffen werden müssen, sondern nur noch auf freiwilliger Basis.

Vermehrt werden dafür die Möglichkeiten zum Abstellen von Fahrrädern: Pro 30 Quadratmeter Wohnnutzfläche soll es künftig einen Fahrradabstellplatz geben, so der Entwurf für die neue Bauordnung, wobei die Stellplätze nicht in einem Raum vorgesehen werden müssen, sondern etwa auch unter einem Flugdach geschaffen werden können. Bisher sprach der entsprechende Paragraf 119 bloß von einem "der Anzahl der Wohnungen entsprechendem Ausmaß" an zu schaffenden Abstellplätzen für Räder (und Kinderwägen), die Formel "pro 30 Quadratmeter Wohnnutzfläche ein Fahrrad" fand sich bisher nur in den erläuternden Bemerkungen. Nun soll sie also direkt im Bauordnungstext stehen.

Erleichterungen bei Pkw-Stellplätzen

Auch bei den Pkw-Stellplätzen ändert sich wieder etwas. Die Stellplatzverpflichtung wird weiter gelockert; im Fall von nur temporären Wohnbauten wird etwa das Wiener Garagengesetz (und damit die Stellplatzverpflichtung) künftig nicht mehr gelten.

Ebendieses Garagengesetz soll im Zuge der Bauordnungsnovelle auch dahingehend geändert werden, dass in der Vergangenheit errichtete, aber nicht (mehr) benötigte Pkw-Stellplätze umgenutzt werden können. Dazu muss der betreffende Bauträger nachweisen, dass der Stellplatz in den letzten zehn Jahren mehr als fünf Jahre lang nicht benutzt wurde. Auch bei der Schaffung von Wohnungen in bestehenden Gebäuden soll künftig bei der Berechnung der nötigen Stellplätze (seit 2014 gilt: ein Stellplatz pro 100 Quadratmeter Wohnfläche) eine Gegenrechnung von zusammengelegten und neu geschaffenen Wohnungen ermöglicht werden. Damit wird eine Regelung, die es schon gab, als noch "ein Stellplatz pro Wohnung" vorgeschrieben war, wieder praktikabel gemacht.

Kampf gegen Kurzzeit-Vermietungen

Maßnahmen, um die überhandnehmenden Kurzzeitvermietungen von Wohnungen an Touristen (über Plattformen wie Airbnb et cetera) einzudämmen, hatten die Verhandler ebenfalls bereits angekündigt. Sie finden nun in einer Änderung des Paragraf 7a ihren Niederschlag. Dort wird nun klargestellt, dass die kurzfristige gewerbliche Nutzung eines Aufenthaltsraums oder einer ganzen Wohnung für Beherbergungszwecke untersagt ist, sofern sich die betreffenden Räumlichkeiten in einer Wohnzone (gemäß Flächenwidmungs- und Bebauungsplan) befinden. Ausnahmen sind möglich, müssen aber genehmigt werden.

Lehren gezogen hat man offenbar auch aus den überstürzten Abbrüchen der vergangenen Wochen und Monate, die auch aus dem vorgezogenen Beschluss eines Teils der Bauordnungsnovelle herrührten (DER STANDARD berichtete). Es kam vereinzelt zu Abbrucharbeiten an noch bewohnten Gebäuden. "Mit dem Abbruch eines Gebäudes darf erst dann begonnen werden, wenn dieses nicht mehr bewohnt ist", lautet ein Satz, der im Paragraf 123 eingefügt werden soll.

Beschlussfassung im Herbst

Der Entwurf ist nun in öffentlicher Begutachtung, Stellungnahmen können dazu nun abgegeben werden. Christoph Chorherr, Bauordnungs-Chefverhandler aufseiten der Grünen, geht nicht davon aus, dass der Entwurf 1:1 beschlossen werden wird. "Da wird schon noch das eine oder andere zu verhandeln sein", sagt Chorherr dem STANDARD. Anfang Jänner soll die neue Bauordnung dann jedenfalls in Kraft treten. (Martin Putschögl, 21.8.2018)