München – 2,41 Millionen Quadratmeter: So viele neue Büroflächen werden voraussichtlich 2018 und 2019 in den deutschen Top-7-Städten in Betrieb genommen werden, zumindest laut Berechnungen von German Property Partners (GPP). Die meisten neuen Büros werden in Berlin fertiggestellt (623.500 m²), gefolgt von München (500.000 m²) und Hamburg (344.000 m²).

Die Flächennachfrage ist allerdings weiterhin riesig: Allein im dritten Quartal 2018 wurden 1,04 Millionen Quadratmeter neu angemietet, in den ersten drei Quartalen waren es 2,76 Mio. m². Das ist zwar ein Rückgang um fünf Prozent im Vergleich mit dem Vorjahr, den die Experten von GPP aber ausschließlich auf die "Produktknappheit" zurückführen.

Leerstandsraten auf Tiefstständen

Damit einher geht ein weiterer Rückgang der Leerstandsraten, die vielerorts schon auf historischen Tiefstständen sind. In Berlin liegt die Leerstandsquote bei nur noch 1,9 Prozent, in München bei 2,0 Prozent, in Stuttgart, Köln und Hamburg zwischen 2,5 und 3,5 Prozent. Nur Düsseldorf (7,8 Prozent) und Frankfurt (7,2 Prozent) liegen noch signifikant höher, in Frankfurt ging es zuletzt aber auch gleich um 1,9 Prozentpunkte nach unten.

Über alle Top-7-Städte betrachtet stehen laut GPP 3,1 Millionen Quadratmeter leer, was einer durchschnittlichen Rate von 3,4 Prozent entspricht – auch dies ein neues Rekordtief.

Und die Mietpreise steigen, es gab hier Zuwächse an fast allen Standorten, mit Ausnahme von Stuttgart. Dort gab die Spitzenmiete um zwei Prozent nach, während die Durchschnittsmiete stagnierte.

Höchste Mieten in Frankfurt

Die höchste Spitzenmiete erzielte erneut Frankfurt mit 42 Euro/m²/Monat, bei der Durchschnittsmiete liegt hingegen Berlin mit 20,70 Euro an erster Stelle, nach einem Anstieg um 14 Prozent. Auch die Spitzenmiete legte in der deutschen Hauptstadt stark zu, nämlich um zehn Prozent auf 32 Euro je Quadratmeter und Monat.

Die beiden größten Einzelposten beim deutschen Büroflächenumsatz der ersten drei Quartale waren zwei Eigennutzer-Projekte, die also zwei Konzerne für sich selbst errichten. Nummer eins waren die 50.000 m² des neuen Stuttgarter Bürokomplexes des Automobilzulieferers Bosch, an zweiter Stelle liegt die neue Konzernzentrale der Beiersdorf AG (samt angeschlossenem Forschungszentrum) in Hamburg-Eimsbüttel, für die im Frühjahr Baustart war. Die Fertigstellung des 230-Millionen-Projekts ist für 2021 geplant.

Viele Vorvermietungen

Von den insgesamt 251 neuen Bürogebäuden, die 2018 und 2019 in Betrieb genommen werden, sind 68 Prozent der Flächen bereits vorvermietet. Sehr aktiv waren dabei zuletzt wieder die Anbieter von Coworking- bzw. Business-Centers. Ihr Anteil am Top-7-Büroflächenumsatz stieg mit 207.000 m² (2017: 113.000) auf 7,5 Prozent und erreichte damit am Ende des dritten Quartals bereits fast das gesamte Volumen des Vorjahres. Allerdings stellte GPP dabei zuletzt eine Verlagerung von den Zentren hin zu periphereren Lagen fest – was wohl auch an der schon erwähnten "Produktknappheit" liegt.

Berlin und München gehören in Sachen "Flexible Workspaces" jedenfalls auch europaweit zu den Top-5-Standorten, analysierte C&W kürzlich. Das Unternehmen hat 2017 in Berlin, München, Frankfurt und Hamburg rund 65.000 Quadratmeter an Flexible-Workspace-Flächen vermittelt (u.a. an WeWork, Regus und Rent24) und sieht in Deutschland vor allem in Top-7-Städten, aber auch wirtschaftsstarken Regionalzentren noch großes Potenzial.

In den vier genannten Städten habe sich der Flächenumsatz mit diesen Konzepten von 2016 auf 2017 verfünffacht, von 1,4 auf zuletzt sechs Prozent. In Berlin und Frankfurt werde bereits rund ein Prozent des Büro-Gesamtbestands von flexible Konzepten belegt, in München sind es 0,9 Prozent, in Hamburg 0,6 Prozent. (red, 3.10.2018)