Eine Mieterin bezahlte für ihre Altbau-Mietwohnung, die sie 2011 angemietet hatte, knapp 540 Euro. Das kam ihr einige Jahre später zu viel vor. Sie ging zur Schlichtungsstelle – und die gab ihr recht. Der gesetzlich zulässige monatliche Hauptmietzins zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses für ihre nicht ganz 60 m² große Wohnung wurde auf 285,43 Euro herabgesetzt.

Damit war klar: Die Mieterin hatte nicht nur jahrelang viel zu viel Miete bezahlt – sondern auch zum Zeitpunkt des Abschlusses ihres Mietvertrags zu viel Provision an ihren Makler überwiesen. Diese lag bei zwei Monatsmietzinsen.

Kein Musterprozess

"Man muss natürlich die Provision auf das gesetzlich zulässige Maß reduzieren", betont Walter Rosifka, Wohnrechtsexperte der Arbeiterkammer, der die eingangs erwähnte Mieterin bei dem Fall 2014 rechtlich unterstützte. Zusätzlich setzte er eine weitere Provisionsminderung aufgrund der Pflichtverletzung des Maklers durch, weil er ein Mietverhältnis zu einem "krass gesetzwidrig überhöhten" Mietzins vermittelt hatte.

Der Makler ließ es nicht auf einen Musterprozess ankommen und zahlte, erzählt Rosifka heute. Mieter, die in einer zu teuren Altbauwohnung leben, lassen immer öfter ihre Miete überprüfen. Zuletzt hat die Mietervereinigung gemeinsame Sache mit der Stadt Wien gemacht. Dabei wurden kostenlos Mietzinse überprüft und bei Bedarf eine Vertretung bei Verfahren zur Seite gestellt. Das Zurückfordern von zu viel bezahlter Miete haben auch Prozessfinanzierer für sich entdeckt, die manche Altbauten abgrasen, um Mieter davon zu überzeugen, sie zu beauftragen – um dann am Ende einen Teil des zurückerstrittenen Geldes zu kassieren.

Dass man auch zu viel bezahlte Maklerprovision zurückfordern kann, sei noch nicht so bekannt, glaubt Arbeiterkammer-Experte Rosifka. "Es wird hin und wieder probiert", sagt Elke Hanel-Torsch von der Mietervereinigung. "Aber nur dann, wenn klar ist, dass der Makler wissen musste, dass der Mietzins definitiv zu hoch ist."

Bis zu zehn Jahre

Grundsätzlich kann die Provision bei unbefristeten Mietverträgen bis zu drei Jahre nach Vertragsabschluss zurückgefordert werden. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes sind es zehn Jahre, wenn ein klarer Verstoß gegen das Äquivalenzprinzip vorliegt – etwa wenn die Wohnung eigentlich nur der Ausstattungskategorie C entspricht, aber zu einem Richtwert auf Basis der Kategorie A vermietet wird.

Das Argument, dass derzeit etwa zum Lagezuschlag aufgrund eines OGH-Urteils vom Jänner diesen Jahres Unklarheit herrsche und auch ein Makler die korrekte Miete vielleicht nicht so genau bestimmen könne, lässt Rosifka jedoch nicht gelten: Makler seien oftmals auch als Sachverständige tätig. "Und wenn ein Makler eine Wohnung vermittelt, wo die Miete um nur ein paar Euro überstiegen wird, wird wohl auch niemand etwas sagen."

Schwierige Rolle

Auf Maklerseite kann man keinen Trend feststellen, "weder was das Zurückfordern der Provision noch was das Fehlverhalten von Maklern angeht", so Christian Hrdliczka, stellvertretender Fachgruppenobmann der Immobilientreuhänder in der Wiener Wirtschaftskammer.

Wenn einem Makler eine Miethöhe halbwegs plausibel erscheine, dann reiche er diese auch an die Mietinteressenten weiter. "Aber dass zwölf Euro Richtwertmiete zu hoch sind, muss einem Makler auch klar sein."

Hrdliczka sieht hier eine der Herausforderungen der in Österreich üblichen Doppelmaklertätigkeit. Denn anders als in anderen Ländern arbeitet ein Makler hierzulande in der Regel für den Vermieter und den Mieter gleichzeitig. "Man ist also verpflichtet, beide Seiten darüber aufzuklären, wie die Miete richtig berechnet wird."

In manchen Fällen müsse der Makler dann dem Mieter wohl tatsächlich sagen: "Achtung, die Miete ist zu hoch", so Hrdliczka. "Aber dann verliert man natürlich einen Kunden." (Franziska Zoidl, 4.12.2018)