Die unzureichende Datenlage auf dem österreichischen Wohnungsmarkt ist schon länger ein Ärgernis für Wohnbauforscher sowie die Bau- und Immobilienbranche.
Wird um eine Baugenehmigung für ein Wohnobjekt angesucht, weiß die betreffende Gemeinde, welches Objekt bewilligt werden soll – also ob Miet- oder Eigentumswohnungen entstehen. Findet bei dem Objekt zu einem späteren Zeitpunkt aber eine Änderung statt – durch eine Parifizierung, also die Begründung von Wohnungseigentum -, dann erfährt sie das meistens nicht mehr. Das ist nur einer von vielen Aspekten, die die Datenlage am österreichischen Wohnungsmarkt äußerst schwierig machen.
Unzureichende Meldungen
Einige weitere Aspekte diskutierte kürzlich eine illustre Runde aus Wohnbauforschern, Statistikern, Politikern und Immobilienprofis auf Einladung des Forum Wohn.Bau.Politik. Einleitend berichtete Forumsobfrau Barbara Ruhsmann von ihrem vor einigen Wochen unternommenen Versuch, den Wohnungsbestand der vier Landeshauptstädte Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck möglichst genau zu recherchieren. Insbesondere in Graz sei es aber schlicht unmöglich gewesen, herauszufinden, wie viele Miet- und wie viele Eigentumswohnungen es gibt, so Ruhsmann. Dies, obwohl die Länder und Gemeinden gemäß dem Gebäude- und Wohnungsregister-(GWR-)Gesetz von 2004 "angehalten sind, laufend Daten zu melden". Nachsatz: "Das passiert aber oft nicht."
Warum das so ist, ließ Manuela Lenk, Abteilungsleiterin bei der Statistik Austria, durchblicken. Dort, wo an die Daten konkrete Verwaltungshandlungen der jeweiligen Gemeinde – etwa Zweitwohnsitzer-Beschränkungen – gekoppelt seien, funktionierten die Meldungen durchaus. Anderswo eben nicht beziehungsweise: Bei 2100 Gemeinden gebe es eben auch 2100 Baubehörden mit teils diversen Herangehensweisen.
Wiener Bauordnung bringt Verbesserung
Dass es aber auch die Millionenstadt Wien viele Jahre lang nicht schaffte, Informationen über baubewilligte An-, Auf- und Umbauten an die Statistik zu melden, sorgte in einschlägigen Kreisen immer wieder für Kopfschütteln.
Wie bereits berichtet, soll sich dies aber nun ändern. Die kürzlich beschlossene Wiener Bauordnungsnovelle sieht vor, dass Bauwerber künftig dazu verpflichtet sind, bei Neu- oder Zubauten eine "elektronische Gebäudebeschreibung" nach Vorgaben des GWR-Gesetzes abzuliefern. Für die Statistikerin Lenk ist dieses "elektronische Einpflegen", das nun auch in Niederösterreich in Überlegung ist, eine "wunderbare" Sache, die auch weiteren Bundesländern als Vorbild dienen sollte – wenn es schon nicht zu einer einheitlichen Bauordnung kommt. Denn die, so Lenk, wäre am besten.
Verknüpfung mit Grundbuch
Dass die Gemeinden nichts darüber erfahren, wenn ein Gebäude parifiziert wird, ist auch aus ihrer Sicht nicht zufriedenstellend. Was hier eindeutig fehle, sei eine Verschränkung des Gebäude- und Wohnungsregisters mit den Grundbuchdaten der Bezirksgerichte, betonten zahlreiche Teilnehmer der Gesprächsrunde. Daran werde auch bereits gearbeitet, betonte Lenk. Im Übrigen könne die Politik der Statistik Austria auch Aufträge erteilen, sagte sie in Richtung der anwesenden Politiker, darunter FPÖ-Bautensprecher Philipp Schrangl und ÖVP-Abgeordneter Andreas Ottenschläger. Letzterer ist im Zivilberuf selbst Bauträger; dass es hier oft zu einer "Bedarfserhebung nach Bauchgefühl" kommt, weiß er deshalb aus eigener Erfahrung
Sandra Bauernfeind, EHLWohnungsmarktexpertin, berichtete ebenfalls von ernüchternden Erfahrungen. Daten für den ersten Grazer Wohnungsmarktbericht zu bekommen – insbesondere Informationen über Hauptwohnsitze nach Rechtsverhältnissen und Baujahr -, sei "die reinste Odyssee" gewesen. Aus ihrer Sicht wäre es sinnvoll, das GWR auch mit den Mikrozensus-Erhebungen der Statistik Austria zu verknüpfen. Denn man habe nun nach der 2017 beschlossenen Abschaffung der Mietvertragsgebühr (bei Wohnungen) überhaupt keine Zahlen mehr darüber, wie viele Mietverträge in Österreich eigentlich pro Jahr abgeschlossen werden.
Die Diskussion geht weiter
Hier fühlte sich der FPÖ-Abgeordnete Schrangl direkt angesprochen; schließlich war es damals seine Initiative, die zur Abschaffung führte. Von der ÖVP sei er damals darauf hingewiesen worden, dass diese Daten fehlen würden, sagte er. Allerdings hätte man "seit Maria Theresias Zeiten" (auf die die Mietvertragsgebühr zurückgeht, Anm.) aus diesen gesammelten Daten "nichts gemacht".
Von Ruhsmann nach einem Forschungsauftrag gefragt, den er aktuell gerne vergeben würde, sagte Schrangl, er hätte gerne ein Register darüber, welches Mietrechtsregime in jedem einzelnen Wohngebäude anzuwenden ist. Neos-Abgeordneter Sepp Schellhorn wünschte sich fundierte Daten darüber, welche Wohnungen auf Plattformen für touristische Zwecke vermietet werden. Und auch Grünen-Bundesrat David Stögmüller bezeichnete Informationen über Leerstände und Zweitwohnsitzer-Wohnungen als dringend notwendig.
Schrangl und Ottenschläger nahmen die Anregungen auf und signalisierten den Willen, im Parlament darüber weiter zu diskutieren. Wohnbauforscher Wolfgang Amann raubte dem einen oder anderen aber manche Illusion: "Perfekte Daten gibt es nicht." (Martin Putschögl, 10.12.2018)