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Mietenregulierung könnte Wohnungsmangel verschärfen

23. Februar 2019, 00:01

Zu dieser Einschätzung kommt der Think-Tank EcoAustria. Eine Entrümpelung von Vorschriften soll Bauen billiger machen

Eine Mietpreisregulierung kann aus Sicht des Wirtschaftsforschungsinstituts EcoAustria das Problem der Wohnungsknappheit nicht lösen, sondern noch verschärfen. Durch eine Deckelung könnten nämlich die Investitionen gebremst und das Angebot kleiner werden. Angeregt wird dagegen, die Wohnbauförderung bei Energiethemen zu entschärfen und die Normen zu vereinheitlichen, damit Bauen billiger wird.

Auch eine Reduktion der Mehrwertsteuer – wie von der SPÖ vorgeschlagen – könne die Mieten nicht wirklich entlasten. Davon würden nur bestehende Mieter profitieren, denn bei Neuvermietungen würden die Vermieter die Vorteile zum Teil abschöpfen, vermutet eine neue Analyse des industrienahen Think-Tanks. Dass eine Mehrwertsteuerbefreiung langfristig kaum wirke, zeige auch das Beispiel Deutschland: Dort sei die Vermietung von Wohnraum an Private mehrwertsteuerbefreit, dennoch seien die Mieten in Städten wie Hamburg oder München hoch und stark steigend.

Der soziale Wohnbau spiele in Österreich eine besonders hohe Rolle – jeder Fünfte Österreicher lebe in einer Gemeinde- oder Genossenschaftswohnung, in Wien sogar 45 Prozent – doch könne dieses Instrument "nur bedingt zielgruppengerecht" eingesetzt werden, meinen die EcoAustria-Experten Wolfgang Schwarzbauer, Tobias Thomas und Philipp Koch. Der Mietkostenzuschuss für sozial Bedürftige, die sogenannte Subjektförderung, ändere am grundsätzlichen Problem einer wachsenden Nachfrage gerade im städtischen Raum bei kurzfristig relativ unflexiblem Wohnungsangebot freilich nichts.

Angebot an Wohnraum

Sollen die Mieten – anders als jetzt – bei steigender Nachfrage nicht steigen, bedürfe es eines entsprechend wachsenden erreichbaren Angebots an Wohnraum, "hier sollten wohnungspolitische Maßnahmen ansetzen", fordern die Forscher. Denn dass die Mieten steigen, sei in erster Linie Folge steigender Nachfrage bei einem nicht entsprechend wachsenden Angebot.

Verlangt wird eine "Entschärfung bestehender Zielkonflikte zwischen Wohnbau- und Energiepolitik sowie eine "neue Ausgestaltung der Bauvorschriften" – beides Uralt-Forderungen speziell der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft, die der Hauptakteur im Mehrgeschoßwohnbau ist und Mieteinheiten hier relativ preisgünstig anbieten kann.

Die Bauvorschriften sollten österreichweit vereinheitlicht werden, zudem sollte es eine verpflichtende Kosten-Nutzen-Betrachtung auch von Normen zu Energie, Statik, Brand- und Schallschutz geben, so EcoAustria – dann könnten die Errichtungskosten neuen Wohnraums, gemessen an den Stückkosten, gesenkt werden, was zu einem Anstieg des Wohnungsangebots führe.

Verfahren beschleunigen

Auch sollten vermehrt Baugenehmigungen unter Berücksichtigung der historisch-städtebaulichen Gegebenheiten erteilt und damit verbundene Verfahren beschleunigt werden. Profitieren würden die Mieter, da die Angebotsausweitung und die geringeren Errichtungskosten zu einer Verlangsamung des Mietkostenanstiegs führen würden – aber auch die Vermieter, für die die Errichtung zusätzlichen Wohnraums profitabler werde. Für den Fiskus würden sich Steuermehreinnahmen ergeben – sowohl aufgrund der angeregten Bautätigkeit als auch aus dem Verkauf und der Vermietung neuen Wohnraums.

Die Bruttomieten seien im Österreich-Schnitt von 2005 bis 2017 pro Quadratmeter um 44 Prozent gestiegen. Im selben Zeitraum sind die Verbraucherpreise nur um 25 Prozent gestiegen. Leicht überdurchschnittlich entwickelten sich die Bruttomieten in Wien mit plus 49 Prozent, während in den anderen Bundesländern eine unterdurchschnittliche Entwicklung feststellbar war. Besonders relevant sei der Mietenanstieg seit Beginn der 2000er-Jahre gewesen.

Ein wesentlicher Treiber für die regional unterschiedliche Mietenentwicklung ist die Bevölkerungsexpansion, erinnert EcoAustria. So sei die heimische Bevölkerung von 2005 bis 2017 um 7,6 Prozent gewachsen – gemäß aktueller Prognose der Statistik Austria werde sie das weiter tun. Anfang 2018 betrug die Wohnbevölkerung 8,8 Mio. Einwohner, bis 2030 dürfte die Bevölkerungsgröße auf 9,3 Mio. Einwohner und bis 2040 auf 9,5 Mio. ansteigen. Ausschlaggebend dafür sei die Zuwanderung aus dem Ausland, die die zu erwartenden Geburtendefizite mehr als kompensiere. (APA, 23.2.2019)