Die Finanzierung eines neuen Eigenheimes scheint ob der niedrigen Kreditzinsen günstig. Die Finanzmarktaufsicht kritisiert bereits eine zu laxe Kreditvergabe.
Eine schicke Wohnung in der Stadt oder ein Haus mit Garten. Singlehaushalt, Wohngemeinschaft, Platz für eine Großfamilie. Jeder träumt den Traum von den eigenen vier Wänden anders. Bei den in Österreich stark angestiegenen Mietpreisen denken immer Menschen an den Kauf eines Objekts. Die Grundidee dabei ist klar: Statt der Miete wird die Kreditrate bezahlt, und irgendwann ist man Eigentümer.
Kredite für den Kauf bzw. die Finanzierung für die Schaffung von Wohnraum werden bei Banken wegen des niedrigen Zinsniveaus stark nachgefragt. Um diese Kunden gibt es mittlerweile "einen erbitterten Kampf", sagt Oberbank-Chef Franz Gasselsberger. Denn die Kreditnehmer seien heute mündiger als noch vor einigen Jahren und verglichen Kreditangebote sehr genau.
Geforderte Eigenmittel
Vor allem junge Leute haben es bei der Kreditaufnahme aber aufgrund der geforderten Eigenmittel nicht leicht. Sie müssten laut Gasselsberger oft auf die Verwandtschaft zurückgreifen, um die notwendigen Eigenmittel aufzubringen. Doch mit den Kaufkosten ist es noch nicht getan. Beim Immobilienerwerb fallen diverse Nebenkosten – einmalige und laufende – an, die es zu berücksichtigen gilt, damit der Kauf nicht zur Kostenfalle wird.
· Reparaturfonds Wer sich eine Eigentumswohnung kauft, muss meist monatlich eine Rate in den Reparaturfonds einzahlen. Aus diesem Topf werden Instandhaltungsmaßnahmen für das Haus finanziert. Diese laufenden Kosten müssen zu den Ausgaben für den Kredit hinzugezählt werden.
· Betriebskosten Bei einem Haus müssen Ausgaben für die Müllabfuhr oder Kosten für die Schneeräumung (wer den Gehsteig, der zum Haus gehört, nicht selber freischaufeln möchte) einkalkuliert werden. Diese Posten sind bei klassischen Mietwohnungen als Betriebskosten Teil der Miete. Es gilt hier also gut zu kalkulieren, denn der Kredit ist nur ein Kostenfaktor.
Kaufnebenkosten
Beim Kauf selbst kommen folgende Posten hinzu:
· Maklergebühr Werden Wohnung, Haus oder Grundstück durch einen Makler verkauft, bekommt dieser eine Vermittlungsprovision. Die Höhe dieser Gebühr hängt vom Verkaufspreis ab, es gibt aber gesetzliche Vorgaben. Bis zu einem Kaufpreis von 36.336 Euro beträgt die Provision 4,0 Prozent (plus 20 Prozent Umsatzsteuer, also 4,8 Prozent). Liegt der Preis zwischen 36.336 Euro und 48.449 Euro, dürfen 1453 Euro Provision plus 20 Prozent USt verlangt werden. Ab einem Verkaufspreis von 48.449 Euro dürfen maximal 3,0 Prozent Provision (plus 20 Prozent USt, also 3,6 Prozent) verrechnet werden.
· Grunderwerbsteuer Wer eine Wohnung, ein Haus oder Grundstück kauft, muss auch die Grunderwerbsteuer zahlen. Der Kaufpreis gilt hier als Bemessungsgrundlage, die Steuer beträgt 3,5 Prozent vom Kaufpreis. Die Eintragung im Grundbuch fällt mit Kosten von 1,1 Prozent (vom Kaufpreis) ins Gewicht.
· Nebenkosten Der Kaufvertrag wird meist durch einen Anwalt oder Notar abgewickelt. Auch hier fallen Kosten (Stundensatz) an.
Je höher das Eigenkapital ist, desto weniger muss für den Kauf als Kredit aufgenommen werden. So weit, so logisch. Ein schlechter Rat wäre es aber, jedes nur mögliche Kapital für den Kauf zusammenzukratzen. Mit einer neuen Wohnung oder einem Haus werden Anschaffungen nötig – etwa neue Möbel. Zudem sollte man eine Reserve (empfohlen werden meist drei Monatsgehälter) als Notgroschen für unvorhergesehene Ausgaben immer parat haben.
Strengere Banken
Banken werden künftig auf die Eigenmittel aber noch stärker achten, weil die Finanzmarktaufsicht FMA bereits im Vorjahr eine zu laxe Vergabepraxis beanstandet hat. Mit Laufzeiten von mehr als 35 Jahren oder Angeboten mit extrem wenigen Eigenmitteln buhlen Banken um Kunden. Eine solche Praxis mussten einzelne Häuser bereits abstellen.
Die FMA will die Immobilienkreditlandschaft auch heuer im Visier behalten. Man sehe zwar Verbesserungen, heißt es. Dennoch bleibt das Thema auf der Agenda. Mit Gesetzesgewalt durchgreifen würden die Aufseher erst, wenn der Finanzmarktstabilität durch eine kreditfinanzierte Immobilienblase Gefahr droht. Das sieht die Aufsicht aktuell aber nicht. Die Systemrisiken aus Immobilienkrediten gelten derzeit als begrenzt. Banken und Kunden werden aber daran erinnert, was nachhaltige Kreditvergabe heißt. Zum Beispiel bei den Eigenmitteln: Weniger als 20 Prozent sind kritisch.
Ansparen unmöglich
Sich so einen Anteil anzusparen ist scheinbar fast unmöglich. Jeder zweite Österreicher hat laut einer ING-Umfrage am Monatsende kein Geld mehr auf dem Konto, mehr als ein Viertel (32 Prozent) keinerlei Ersparnisse bzw. Reserven.
Jene, die einen Kredit aufnehmen können, sollten das niedrige Zinsniveau so lange absichern wie möglich. Eine Fixierung von zehn bis 15 Jahren gilt als gängig. Bei den niedrigen Zinsen lohnt auch eine höhere Tilgungsrate. So sind die Schulden rascher getilgt. (Bettina Pfluger, 30.3.2019)