Mancher Immobilienentwickler steht bei einem Vorsorgewohnprojekt vor einer großen Entscheidung: Sollen die kompakten Wohnungen an einzelne Anleger abverkauft werden, die diese dann als Altersvorsorge vermieten? Oder soll das gesamte Haus an einen einzelnen Investor verkauft werden?

Klar ist: Beide Konzepte sind überaus gefragt. Vorsorgewohnungen boomen, alleine für heuer wird erwartet, dass in Wien 1000 solcher Wohnungen an Anleger gehen, die sie dann weitervermieten. Fonds und Versicherungen wiederum sind vermehrt auf der Suche nach ganzen Häusern als Investitionsmöglichkeit. "Neuerdings kommen sogar Investoren aus dem Ausland, die nach solchen Produkten suchen", sagt Franz Pöltl, Investment-Chef bei EHL Immobilien – allerdings würden diese am liebsten dreistellige Beträge veranlagen. Projekte mit einer entsprechenden Größe gebe es in Österreich aber so gut wie gar nicht.

Bei ersterer Variante, bei der Wohnungen also einzeln im Wohnungseigentum abverkauft werden, würde in Summe ein höherer Kaufpreis lukriert, sagt Pöltl. Dafür sei diese Vorgehensweise für den Entwickler schwieriger: "Da gibt es das Risiko, dass man am Ende vielleicht auf ein, zwei Wohnungen sitzenbleibt und diese dann mit Preisabschlag verkaufen muss." Dabei liege der Gewinn eines Projektentwicklers oftmals genau in diesen letzten paar Wohnungen. Daher würden manche Entwickler lieber auf Planungssicherheit und Risikominimierung setzen und die Wohnungen im Paket abverkaufen.

Keine Sonderwünsche

Ein Vorgehen, das auch von Banken unterstützt wird, so Pöltl: "Wenn ein Bauträger für seine Verhältnisse viele Projekte hat, bei denen der Absatz noch ungewiss ist, wird die Bank irgendwann auf die Bremse steigen."

Sonja Kaspar, Wohnimmobilienexpertin bei Otto Immobilien, beobachtet in den letzten Jahren daher eine Zunahme der Verkäufe ganzer Projekte an einen Investor. Sie führt noch einen Vorteil davon ins Treffen: "Dabei fällt auch das Thema Sonderwünsche weg."

Ein Projektentwickler habe dann nur einen einzigen Ansprechpartner anstatt mehrerer Wohnungsbesitzer, das mache manche Entscheidungen leichter. Zudem sei der Einzelverkauf viel betreuungsintensiver, so Kaspar – nicht nur, was den Verkauf, sondern auch, was die Mängelbetreuung nach der Wohnungsübergabe angeht.

Reaktion auf den Markt

Noch ein Unterschied zwischen den beiden Varianten für den Immobilienentwickler: In der Regel werden Küchen bei Einzelabverkäufen nicht eingebaut, bei Investoren wiederum sind die Küchen dabei, erklärt Kaspar: "Der Investor will eine fertige Wohnung übernehmen, die er rasch vermieten kann."

Für den Einzelabverkauf spricht laut Kaspar aber, dass man nur so gegebenenfalls auf den Markt reagieren – also die Preise erhöhen – kann, wenn sich die Wohnungen besser verkaufen als erwartet. Die Entscheidung muss jedenfalls relativ früh getroffen werden, betont Kaspar. Im Idealfall bereits, wenn das Projekt baubewilligt wird. "Die Gespräche müssen stattfinden, bevor man in den Einzelverkauf geht. Weil sobald die erste Wohnung verkauft ist, ist es für die andere Variante zu spät." (zof, 9.3.2018)