Der weitaus größte österreichische Büromarkt, jener in Wien, ist derzeit von Generalsanierungen geprägt, große Neubauten sind aktuell nur wenige in Bau. In anderen größeren österreichischen Städten ist das anders.

In der oberösterreichischen Landeshauptstadt Linz wurden zwar 2021 laut aktuellem Büromarktbericht von Remax Commercial nur 3.000 Quadratmeter an neuen Büroflächen fertiggestellt, nämlich in der Salzburger Straße. Im heurigen Jahr wird sich die Fertigstellungsrate zwar schon mehr als verdoppeln, denn mit dem Bürocampus The Office Linz in der Hanuschstraße dürften jedenfalls einmal 6.600 m² relativ sicher fertiggestellt werden. Es handelt sich um ein Projekt von City-Wohnbau und Property Invest.

In Linz beginnt's

Doch bei ein paar tausend neuen Büroflächen pro Jahr wird es in Linz nicht bleiben. Mehr als 100.000 Quadratmeter sind nämlich entweder geplant oder schon in Bau.

Schon seit einem Jahr wird etwa am Großprojekt Quadrill in der Tabakfabrik gebaut. Dort entstehen im Südwesten des Areals gerade mehrere Neubauten, darunter ein markanter gläserner Hotel- und Büroturm mit 27 Etagen. Insgesamt werden von der Bodner-Gruppe rund 18.000 Quadratmeter an Büroflächen errichtet, außerdem 9.000 m² an Hotelflächen, 8.400 Quadratmeter für Wohnungen sowie 4.000 m² an Gastronomie- und Geschäftsflächen.

Schon seit 2020 wird am Projekt Techbase in der Zollamtstraße gebaut. Auf rund 23.000 m² Grundstücksfläche schafft die Neuson Real GmbH als Entwickler in zwei Bauetappen eine "multifunktionale Business-Infrastruktur" mit rund 37.000 m² Nutzfläche. Die Fertigstellung der Phase eins ist auch noch für heuer geplant, jene der Phase zwei im Jahr 2024.

Drei Türme in der Franckstraße

Und auch auf den Nestlé-Gründen in der Franckstraße ist eine größere Entwicklung geplant. Laut den im Vorjahr präsentierten Plänen wird das Projekt Trinity heißen und unter anderem drei zwischen 80 und 100 Meter hohe Türme umfassen. Die Baueinreichung soll bald starten, ein österreichisches Investorenkonsortium will hier rund 220 Millionen Euro investieren. Der Baubeginn ist für kommendes Jahr geplant.

Und dann ist da ja auch noch das Großprojekt Post City Linz, wo viele der rund 150.000 Quadratmeter Nutzfläche Büros werden dürften (DER STANDARD berichtete).

Spitzenmiete ist stabil

Durch diese enorme Pipeline an Projekten wird sich der Markt wohl verändern. "Linz ist ein sehr spannender Markt. Die drittgrößte Stadt Österreichs, die auch wirtschaftlich ganz oben mitspielt, hat – getrieben durch mehrere Quartiersentwicklungen – in den kommenden Jahren das Potenzial, aus dem aktuellen Dornröschenschlaf zu erwachen", sagt Remax-Commercial-Chef Stefan Krejci.

Gleichzeitig würden mehr als 100.000 Quadratmeter an neuen Büroflächen in den kommenden Jahren auch eine Herausforderung für Bestandsimmobilien bedeuten. "Wir gehen davon aus, dass wir in den kommenden Jahren auch in Linz eine Vielzahl an Ummietungen und Umnutzungen sehen werden."

Wegen des derzeit aber nach wie vor geringen Angebotes sind die Bürospitzenmieten in Linz im Vergleich zum Vorjahr mit rund 12,50 Euro gleich geblieben, berichtet Krejci.

Fokus auf Büros auch in Graz

Auch am Büromarkt der steirischen Hauptstadt Graz ist einiges im Fluss. Auch hier gebe es ein relativ geringes Angebot an hochwertigen Büroflächen, "die – wenn vorhanden – oftmals von der Größe her deutliche Einschränkungen aufweisen", wie es in dem Remax-Bericht heißt. Daher sei es nachvollziehbar, dass bei Immobilienneuentwicklungen auch ein "gesunder Fokus auf Büronutzungen" gelegt werde. "Die Immobilienentwickler in Graz gehen diesen Weg bereits seit ein paar Jahren sehr konsequent."

Im Vorjahr seien mit dem Quartier Hoch Zwei mit rund 18.500 m² Bürofläche auf den ehemaligen Reininghausgründen und der aktuellen Bauphase im Technopark Raaba 2 zwei nennenswerte Projekte fertig geworden. "Die Fertigstellung des Quartier Hoch Zwei konnte der Grazer Markt sehr gut verkraften", sagt Alois Marchel von Remax Commercial Graz. "Es scheint sich eine sehr gesunde und gleichzeitig innovative Entwicklung am Grazer Büromarkt auch für die kommenden Jahre abzuzeichnen."

Spitzenmieten könnten zulegen

Für das kommende Jahr seien weitere Fertigstellungen geplant, unter anderem der Smart Tower in der Smart City Graz mit einer Fläche von rund 6.000 m². Der Rohbau konnte bereits 2021 errichtet werden, auch die öffentliche Anbindung ist bereits abgeschlossen.

Die Spitzenmiete lag 2021 in Graz so wie auch in Linz bei 12,50 Euro, hier gab es zuletzt aber eine Bewegung nach oben. In aktuellen Neubauten sehe man aber "teilweise Angebote bis zu 16 Euro", sagt Marchel. Es werde spannend sein zu sehen, "wie nachhaltig sich diese Preisvorstellungen am Grazer Markt realisieren lassen".

Kaum Entwicklungen in Salzburg

In der Landeshauptstadt Salzburg gebe es hingegen kaum Entwicklungen, heißt es im Remax-Report. Einzig für den Wissenspark Urstein zeichne sich eine spannende Lösung ab, "denn es konnten Käufer für die letzten beiden Baufelder gefunden werden".

Darüber hinaus soll der Teil F des Wissensparks heuer durch die Techno-Z ausgebaut werden, wie die "Salzburger Nachrichten" Anfang Jänner berichteten. Die relativ geringe Aktivität am Salzburger Büromarkt führe dazu, dass die Spitzenmieten leicht von 13,50 auf rund 14 Euro angestiegen sind.

Innsbruck: Pema 3 vor Fertigstellung

In Innsbruck wurde 2021 das TWI Innsbruck in der Eduard-Bodem-Gasse mit rund 8.000 Quadratmetern fertiggestellt und auch bereits voll vermietet. Für das laufende Jahr 2022 sei mit der Fertigstellung des PEMA 3 am Bahnhof zu rechnen, heißt es im Remax-Bericht. Dadurch werde es weitere hochwertige Flächen in zentraler Lage geben.

Im Westen von Innsbruck entsteht der West Park Innsbruck mit funktionaler Nutzung mit circa 10.000 m². Die Fertigstellung ist für das Jahr 2024 geplant.

Im Gemeindegebiet von Kematen westlich von Innsbruck wurde 2021 die erste Baustufe des Großprojekts GTP Kematen mit 2.500 m² an Büroflächen im Vorjahr fertiggestellt, die zweite Baustufe sei gerade in Planung, berichtet Arno Wimmer von Remax Commercial in Tirol. Die Spitzenmieten in Innsbruck haben sich im Vorjahr leicht von 13 auf 13,30 Euro erhöht.

Klagenfurt: "The Holly" in Bau

In Klagenfurt erfolgte im Herbst der Baustart für das Projekt The Holly im ehemaligen Woolworth-Gebäude am Heiligengeistplatz. Hier sollen nun bis 2023 rund 6.500 m² an Büro- und circa 2.500 m² an Retailflächen geschaffen werden.

Die Projekte The Lords und das Salzamt sind nach wie vor in der Planungsphase, und auch für das ehemalige Hauptquartier der Hypo Alpe Adria wird unter dem Namen Alpe Adria Zentrum mit einer Fläche von circa 14.000 m² gerade eine Verwertung gesucht.

Weil es zuletzt wenige Fertigstellungen gab, haben die Spitzenmieten im Vorjahr zugelegt. Remax berichtet im Topsegment nun für 2021 eine Bandbreite von 12 bis 15 Euro, im Vergleich zu elf Euro noch im Jahr 2020. Jedoch: "Es ist mit Blick auf die kommenden Projekte und deren zusätzliches Flächenangebot zu erwarten, dass dies eher kurzfristige Ausreißer und nicht eine generelle, bleibende Preisniveauverschiebung ist." (red, 16.2.2022)