Die Immobilienpreise sind zuletzt immerhin nicht mehr gestiegen, jedenfalls wenn man die hohe Inflation berücksichtigt. Unleistbar ist ein Eigenheim dennoch für viele Menschen, was auch an der eingeschränkten Verfügbarkeit von Wohnkrediten liegt. Da liegt es natürlich auf der Hand, darüber nachzudenken, wie Wohneigentum günstiger werden kann.

Grossmann+Kaswurm Immobilien baut in der Floridusgasse in Wien-Floridsdorf zwei gleiche Häuser, einmal aber auf Eigengrund, einmal auf Baurechtsgr
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Baurechtseigentum wäre ein solcher Weg. Dabei erwirbt man nur einen Anteil am Gebäude, das Grundstück aber gehört jemand anderem. Die hohen Grundstückspreise in den Ballungsräumen sorgen mit dafür, dass Eigentum so teuer geworden ist. Mit Baurecht lässt sich dieser Grundkostenanteil einsparen. Wie hoch die Ersparnis ist, kann nicht so pauschal gesagt werden. Es kommt auf den Einzelfall an – wobei es hier in der Vergangenheit durchaus Zweifel gab, dass der Preisvorteil auch wirklich weitergegeben wird. Vor rund zehn Jahren, als eine Reform des Baurechtsgesetzes diskutiert wurde, habe man jedenfalls festgestellt, "dass das auf dem Markt gleich teuer angeboten wird", erinnert sich Anton Holzapfel vom Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI).

Freifinanziertes Projekt in Wien

Wie ist das jetzt? Ein aktuelles, bereits in Bau befindliches Wohnprojekt von Grossmann+Kaswurm Immobilien in Wien-Floridsdorf bietet den Vergleich. Es besteht aus zwei praktisch identen Bauteilen mit jeweils 22 Wohneinheiten – eines davon auf Eigengrund, eines auf einer Baurechtsliegenschaft des Stiftes Klosterneuburg. Die Wohnungen mit Eigengrund kosten fast 8000 Euro pro Quadratmeter, ein zweifellos stolzer Preis, beim Baurechtsgrund sind es etwa 1300 Euro weniger. Dafür zahlt man hier dann beispielsweise für eine 85 Quadratmeter große Wohnung monatlich um 250 Euro mehr an Betriebskosten – nämlich den Bauzins. Beim Bauteil mit Volleigentum wurde das Grundstück um 1,5 Millionen Euro erworben.

Vom Volleigentum wurden auch schon elf, vom Baurechtseigentum erst drei Wohnungen verkauft, berichten Benedikt Grossmann und Peter Kaswurm dem STANDARD. Weil die Vermarktung beim Baurecht schwieriger ist, gibt es eine Küche dazu. Der Bauzins wird vom Bauträger für fünf Jahre garantiert, in diesem Zeitraum findet also keine Valorisierung statt. Das Baurecht wurde 2021 auf 100 Jahre abgeschlossen, endet also 2121.

Gefördertes Projekt in Salzburg

Ein ähnliches Projekt geht gerade in Salzburg an den Start, diesfalls von der gemeinnützigen Heimat Österreich. Auf einem Areal im Stadtteil Gneis entsteht das Projekt Gnice mit 250 Wohnungen, darunter 50 im Volleigentum und 70 im Baurechtseigentum. Hier wird der Preisunterschied bei etwas mehr als 1100 Euro je Quadratmeter liegen. Die Preise von 5267 Euro (Baurecht) bzw. 6375 Euro (Volleigentum) je Quadratmeter sind von der Stadt vorgegeben, weil für das Projekt eine Raumordnungsvereinbarung zwischen Bauträger und Stadt geschlossen wurde. Die Wohnungen werden ausschließlich über eine Verkaufsplattform der Stadt vergeben. Der monatliche Bauzins bei den Baurechtswohnungen wird sich auf 2,60 Euro pro Quadratmeter und Monat belaufen. Das Baurecht wurde für 99 Jahre abgeschlossen. Das klingt lang, und meist wird auch lose die Bereitschaft zur Verlängerung in den Vertrag geschrieben. Dennoch kann es in der Zukunft zu Rechtsstreitigkeiten kommen.

Offene Rechtsfragen

Denn es ist nicht geregelt, was passiert, wenn der Baurechtsvertrag ausläuft, die Wohnungseigentumsgemeinschaft aber weiterhin bestehen bleiben will. "Die Eigentumsgemeinschaft kann sich nur selbst auflösen, dazu müssen 100 Prozent der Eigentümerinnen und Eigentümer zustimmen", sagt der ÖVI-Geschäftsführer.

Auch ein Mietvertrag wird übrigens nicht automatisch beendet, wenn der Baurechtsvertrag für ein Gebäude abläuft. Über notwendige gesetzliche Eingriffe habe man eben schon vor rund zehn Jahren diskutiert, seither sei aber nichts passiert, sagt Holzapfel. "Das schlummert in diversen Schubladen." (Martin Putschögl, 3.11.2023)